Heilsbronn zählt mit seinen rund 9.700 Einwohner*innen, die überwiegend im Stadtgebiet, aber auch in den 17 angebundenen Dörfern und Weilern leben, zu den vier größten Gemeinden im Landkreis Ansbach. Die Stadt blickt auf eine lange Geschichte zurück. Seit dem frühen 12. Jahrhundert war es ein bedeutendes Zisterzienserkloster, welches maßgeblich zur Entwicklung der Stadt beitrug. Heute stellt Heilsbronn eines der wichtigsten Grundzentren im Landkreis dar.
Im Gespräch mit dem 1. Bürgermeister der Stadt Dr. Jürgen Pfeiffer und dem Leiter des Fachbereiches Bürgerservice, Planen und Bauen Tobias Christ haben wir uns über die kommunale Innenentwicklung und die Bedeutung von Leerständen in Heilsbronn unterhalten. Der promovierte Betriebswirtschaftler Dr. Jürgen Pfeiffer ist seit 2008 im Amt des Bürgermeisters der Stadt. Tobias Christ ist Diplom-Verwaltungswirt und seit zehn Jahren als Fachbereichsleiter in Heilbronn tätig und seitdem für die Stadtentwicklung mitverantwortlich. Beide lieferten uns Einblicke in die Ausgangslage der Stadt Heilsbronn, die aktuelle Situation hinsichtlich des Leerstands sowie den konkreten Ansatz der Innenentwicklung, den die Kommune verfolgt.
Aufgrund seiner weitreichenden Geschichte findet sich in Heilsbronn eine Vielzahl historischer Gebäude. Hierzu zählt insbesondere das imposante Münster als stadtbildprägendstes Bauwerk. Aber auch die Spitalkapelle, die alte Klosterbrauerei, der Katharinenturm, in dem sich heute die städtische Bücherei und das Heimatmuseum befinden, oder die historischen Fachwerkgebäude am Marktplatz prägen das Ortsbild. Alte und historische Bausubstanz bringt stets eine gewisse Verantwortung für die Pflege und den Erhalt eben dieser mit sich. Die Stadt hat dies erkannt und geht sehr vorausschauend vor, so dass es in Heilsbronn derzeit nur wenig Leerstand gibt.
„Tatsächlich ist es so, dass wir die vier, manchmal auch fünf,
Leerstände in der Innenstadt kennen. Die sind jetzt nicht extra verzeichnet.
Wir können die aus dem Stehgreif nennen, aber wir führen kein amtliches Kataster
in dem Sinne, wie es auch gefördert wird.“
(Tobias Christ)
Tobias Christ hat seine Leerstände – sowohl bestehende als auch drohende – im Blick und setzt insbesondere auf Prävention und Vermeidung. Vor allem die kleinen Geschäfte, also die Gewerbetreibenden im Ort, rücken in den Fokus, denn: Bestehende Geschäfte im Ort halten den Kern am Leben und tragen zur Lebensqualität in der Stadt bei. Aus diesem Grund setzt die Stadt Heilsbronn bereits seit 2009 auf eine aktive Stadtentwicklung und ein Citymanagement. Diese Aufgabe übernimmt Citymanager Michael Aulbach von PLANWERK Stadtentwicklung, der sich aktiv für die Stärkung der Innenstadt einsetzt. In diesem Prozess erhält er Unterstützung durch die Lenkungsgruppe Heilsbronn und die verschiedenen Projektgruppen der Stadt, die sich mit der Entwicklung der Innenstadt, dem Einzelhandel und dem Thema Nachhaltigkeit befassen. Der wachsende Druck durch Discounter oder Online-Handel auf den stationären Einzelhandel ist jedoch auch hier spürbar und wird stetig größer.
„Citymanagement ist aus meiner Sicht gut dafür, Rahmenbedingungen zu schaffen.
Bei uns liegt dieser [Fokus] auf dem Einzelhandel in der Innenstadt.
Es wird aber schwierig, wenn es konkreter wird und wir können nur bedingt weiterhelfen. Wenn im Rahmen der Landesplanung und gemessen an der Kaufkraft entschieden wird, dass Heilsbronn einen weiteren Discounter braucht,
dann müssen wir das bis zu einer gewissen Größe genehmigen.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)
Im Gespräch wird schnell klar, dass der Erhalt und die Entwicklung der Stadt nur funktioniert, weil man in Heilsbronn verstanden hat, mit Förderungen zu arbeiten. Insbesondere die Städtebauförderung als dauerhaftes Programm ist von besonderer Relevanz für die Kleinstadt. Aus Sicht der Verwaltung ist dies das Programm mit den geringsten bürokratischen Hürden und dem überschaubarsten Aufwand – vor allem auch gemessen an den Fördersummen.
„Die Stadt gewährt eigene Fördermittel, die allerdings wiederum zu 60 Prozent durch Städtebaufördermittel bezuschusst sind. Unsere Fördermaßnahme richtet sich an Eigentümer innerhalb der Fördergebiete, insbesondere des Innenstadtbereichs, zum Beispiel für Fassadenmaßnahmen.
Es gibt auch eine Richtlinie der Stadt, in der die förderfähigen Maßnahmen und Bedingungen (…) enthalten sind. Wir haben das aber auch gedeckelt auf eine Bezuschussung von 30.000 Euro je Maßnahme. Wogegen wir uns aber auch entschieden haben, ist die Umwandlung von Leerstand in Wohnraum, weil wir insbesondere in der Innenstadt kein reines Wohnviertel möchten.“
(Tobias Christ)
Den besonderen Stellenwert der Innenentwicklung stellen zwei weitere Aspekte dar. Zum Ersten – und zusätzlich zur Prämisse der Bayerischen Flächensparoffensive – hat der Stadtrat der Stadt Heilsbronn per Beschluss den Grundsatz „Innen- vor Außenentwicklung“ in das städtische Entwicklungskonzept aufgenommen. Und zweitens hat die Stadt ein eigenes Förderprogramm aufgestellt, um den Erhalt und die Belebung des Ortskerns weiter voranzutreiben.
Im Ortskern gibt es einige gute Beispiele für den Umgang mit drohendem oder tatsächlichem Leerstand. So sind beispielsweise Objekte entwickelt worden, die bereits seit längerer Zeit leer standen; aber es gab auch Projekte, die in Gebäuden realisiert wurden, denen der Leerstand lediglich drohte. Dies entspricht der präventiven Herangehensweise der Stadt, die aber auch nur dann funktionieren kann, wenn ein drohender Leerstand der Kommune bekannt wird. Dafür ist das überschaubare Setting einer Kleinstadt vorteilhaft, was in diesem Kontext einen relevanten Standortvorteil darstellt. Bei den folgenden Beispielen handelt es sich um Projekte, die sowohl von der Kommune als auch von Institutionen sowie von privaten Investor*innen oder Vereinen getragen worden sind. Oftmals ergaben sich jedoch auch kooperative Vorhaben, an deren Umsetzung mehrere Akteur*innen beteiligt waren.
Gegen Ende des 18. Jahrhunderts erbaut, ist der Turm das Überbleibsel der ehemaligen Katharinenkirche. Der Turm wurde bereits damals zu einem Wohnturm umfunktioniert und unter anderem vom Türmer bewohnt. Hierbei handelt es sich um den historischen Beruf des Turmwächters, der insbesondere mit dem Brandschutz einer Stadt beauftragt war und im Fall eines Brandes Alarm schlug. Diese Nutzung als Wohnraum reichte bis in das Jahr 1980. Anschließend wurde der Turm mit Mitteln aus der Städtebauförderung und der Denkmalpflege hergerichtet, so dass die Stadtbücherei in das historische Bauwerk einziehen konnte. Im Jahr 1995 eröffnete in der ehemaligen Wohnung des Türmers zusätzlich das Heimatmuseum, die „Heimatstuben“ des Heimatvereins Heilsbronn. Das Gebäude befindet sich im kommunalen Besitz und gehört ebenfalls zu den stadtbildprägenden Objekten, direkt neben dem Heilsbronner Rathaus.
„Wenn beispielsweise die Stadt oder – im Falle des alten Markthauses –
die Evangelische Landeskirche sagen, dass sie ein Gebäude langfristig mieten wollen, dann ist das ein großer Vorteil. Wenn die Bonität eines potenziellen Mieters stimmt, dann findet sich auch immer ein Investor, der eine Entwicklung finanziert. Wir haben genügend Privatkapital in Deutschland und das kann den Kommunen auch weiterhelfen.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)
Ein ehemaliges Geschäftshaus direkt am Marktplatz der Stadt, welches in seinem Ursprung aus dem 16. Jahrhundert stammt, konnte im Jahr 2019 nach einer langen Leerstandsphase neu bezogen werden. Familie Kupfer kaufte das denkmalgeschützte Gebäude und sanierte das Objekt ausschließlich durch den Einsatz von Eigenmitteln. Für den Erwerb und die Entscheidung, das Gebäude zu entwickeln, war im Vorfeld von großer Bedeutung, dass das Landeskirchenamt der Evangelisch-Lutherischen Kirche in Bayern ihr Interesse an der Anmietung des Gebäudes signalisierte. Das sanierte Objekt dient dem angrenzenden Religionspädagogischen Zentrum (RPZ) seitdem als Evangelische Medienzentrale (EMZ) für den Freistaat Bayern.
Aus einem ehemaligen Bekleidungsgeschäft wurde im Jahr 2013 ein Ort der Begegnung für Jung und Alt. Der heutige Bürgertreff Heilsbronn verfügt über verschiedene Angebote, wie den regelmäßigen Mittagstisch an Donnerstagen und Freitagen. Zudem bietet er Raum für Ausstellungen und Workshops und kann von örtlichen Projektgruppen oder Vereinen als Veranstaltungs- und Besprechungsraum genutzt werden. Letzteres hängt mit dem zunehmenden Gasthaussterben zusammen, was dazu führt, dass Orte für Vereinstreffen, -sitzungen und -veranstaltungen rar werden. Das Gebäude befindet sich in Privatbesitz, wobei die Stadt Heilsbronn als Mieterin der Räumlichkeiten fungiert und diese dem Verein Bürgertreff Heilsbronn e.V. zur Verfügung stellt. Dieser kümmerte sich auch um die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten. Die Sanierung der Außenfassade konnte durch Mittel der Städtebauförderung bezuschusst werden, während der Innenausbau durch Spenden, Vereinsmittel und eine finanzielle Unterstützung der Stadt finanziert wurde.
Trotz der vergleichsweise guten Ausgangslage in der Stadt Heilsbronn gibt es jedoch auch Leerstände, die noch nicht entwickelt sind und bei denen sich der Prozess schwieriger gestalten kann. In der Regel handelt es sich bei solchen Objekten um großvolumige Gebäude mit speziellen Anforderungen und einem besonderen Sanierungsaufwand. Bei den „Sorgenkindern“ der Kommune handelt es sich um große stadtbildprägende Gebäude, die zudem Denkmalschutz relevant sind. Exemplarisch sollen an dieser Stelle die ehemalige Klosterbrauerei an der Hauptstraße des Ortes und der Gasthof „Zum Adler“ in unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus der Stadt erwähnt werden. Bei beiden Objekten ist jedoch großes Potenzial der Leerstandsaktivierung zu erkennen.
Die alte Klosterbrauerei stammt bereits aus der Zeit der ersten Abtei in Heilsbronn im frühen 12. Jahrhundert und gehört somit zu den ältesten Gebäuden im Ort. Daraus ergeben sich jedoch Auflagen für die Sanierung des Objekts. So gab es bereits Überlegungen seitens der Stadt, die alte Brauerei selbst zu entwickeln und in eine neue Nutzung zu überführen. Gemeinsam mit der Kirche gab es beispielsweise die Idee, hier eine Kita zu eröffnen. Aufgrund der zentralen Lage und der dazugehörigen Außenflächen, hätte sich diese Lösung angeboten, aber die baurechtlichen Voraussetzungen haben schnell wieder zur Verwerfung der Pläne geführt. Das Gebäude steht nunmehr seit 15 Jahren leer und die Bausubstanz leidet zusehends. Wegen des hohen Investitionsvolumens sucht die Stadt nun händeringend nach – insbesondere privaten – Investor*innen. Da es sich aus Sicht des Bürgermeisters um ein sehr erhaltenswertes Gebäude handelt, gibt man die Hoffnung nicht auf, dass es in Zukunft entwickelt und neu- oder nachgenutzt werden kann.
Die Vernetzung mit dem Landkreis, als übergeordnete Verwaltungsebene, ist laut Dr. Jürgen Pfeiffer durchaus gut. Darüber hinaus ergeben sich auch für Heilsbronn aufgrund der Strukturen im Freistaat Bayern enge Verbindungen mit anderen Kommunen innerhalb der Region durch den Anschluss der Stadt an den Regionalen Planungsverband Westmittelfranken, die Kommunale Allianz Kernfranken und die Lokale Aktionsgruppe (LAG) Rangau. Für die Entwicklungsarbeit aus Sicht der Verwaltung betont Dr. Jürgen Pfeiffer besonders die Kooperationen innerhalb der Kommunalen Allianz. Dieser Zusammenschluss stärkt die kommunale Selbstverwaltung und die interkommunale Zusammenarbeit in einem besonderen Maße, optimiert darüber hinaus den Ressourceneinsatz – durch gemeinsame Projekte und Maßnahmen – und trägt zur Selbstwirksamkeit der Kommunen bei. Für die Umsetzung kommunaler Vorhaben eignet sich das LEADER-Programm – vor allem aufgrund des bürokratischen Aufwandes – nicht. Aber – und das betont der Bürgermeister – die Kommunen beraten Privatpersonen, Vereine und Initiativen in Bezug auf die LEADER-Förderung und machen aktiv Werbung für dieses Programm. Das liegt nicht zuletzt an der guten Arbeit des Umsetzungsmanagers aus der Region, der in seiner Herangehensweise als sehr pragmatisch und unterstützend gelobt wird.
Das bedeutendste Netzwerk für die Kommune ist jedoch in der eigenen Stadt zu finden. Engagierte Bürger*innen sind ein wesentlicher Aspekt für eine gelingende Stadt- und Innenentwicklung. Auch in Heilsbronn lassen sich unzählige (potenzielle) Gestalter*innen ausmachen, ohne die insbesondere der Umgang mit Leerständen nur sehr schwer zu bewerkstelligen ist. In der Stadt sind es die Vereine und Projektgruppen, die sich für die Entwicklung als nahezu unverzichtbar erweisen. Sie sind ein wichtiges Bindeglied, Sprachrohr der Bürger*innen und bedeutender Multiplikator für die städtische Verwaltung und den Bürgermeister. Die Teilnahme an den Aktionstagen Innenorte des Landkreises Ansbach hat sich für die Vernetzung als ebenfalls bedeutsam herausgestellt. Insbesondere der Kontakt zu anderen Gestalter*innen und der fachübergreifende Austausch haben wertvolle Impuls gegeben.
Trotz der recht positiven Ausgangssituation der Stadt Heilsbronn treten auch hier immer wieder Hürden und Erschwernisse auf, die die Entwicklungsarbeit beeinflussen oder sogar direkt beeinträchtigen. Diese Einflussfaktoren identifizieren Dr. Jürgen Pfeiffer und Tobias Christ zu großen Teilen auf der strukturellen Ebene. Demnach sollte die Förderlandschaft grundlegend überarbeitet oder neugedacht werden. Förderungen haben zwar den Vorteil, dass sie Gestalter*innen finanzielle Hilfe gewähren und dazu führen, dass Projekte realisiert werden können. Dahinter steht jedoch zumeist ein großer bürokratischer Aufwand, der meist nur schwer zu bewältigen ist. Zusätzlich erfüllen Förderungen jedoch eine weitere Funktion: Sie erzielen eine Wirkung nach außen, werden von den Menschen wahrgenommen und stehen sinnbildlich für den politischen Beitrag zur regionalen Entwicklung. Daher ist es von besonderer Relevanz, so viele Projekte wie möglich aufzeigen zu können.
„Mir wäre es immer lieber, man macht zehn Projekte
für je 10.000 Euro, als ein Projekt für 200.000 Euro.
Die Wirkung in der Breite wäre dann einfach eine ganz andere.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)
Damit kommt das Gespräch zu den Entscheidungsmechanismen bei der Vergabe von Fördermitteln. Die Kommunen, so auch die Stadt Heilsbronn, wünschen sich hier mehr Kompetenzen. Mit dem Regionalbudget ist im Jahr 2019 ein gutes Instrument geschaffen und den Kommunen an die Hand gegeben worden. Die Mittel aus dem Regionalbudget können mit vergleichsweise geringem bürokratischen Aufwand beantragt und vergeben werden. Über die Jahre sind die Budgets jedoch gekürzt worden, so dass das Förderinstrument an Wirkmächtigkeit verloren hat. Dennoch sind sie nach wie vor wichtig, um kleinere Projekte – bis zu einer maximalen Fördersumme von 20.000 Euro –bedarfsgerecht und zielgenau zu fördern.
„Eine allgemeine Forderung, die wir als Kommunen immer platzieren,
betrifft die Mittel im Rahmen des Finanzausgleichs im Freistaat.
Weniger Förderungen, einfach mehr Zuweisungen,
die unmittelbar an die Gemeinden gehen.
Die Gemeinden – und das betont der Freistaat höchstselbst stets –
die wissen selbst am besten, wo das Geld am sinnvollsten eingesetzt wird.“
(Tobias Christ)
Zudem müssen Ansprüche und Standards flexibilisiert werden. Dies bezieht sich auf die Anforderungen in Bezug auf bürokratische Erfordernisse und auf die Standards bei der Umsetzung von Projekten. Letztere gestalten sich für Vereine, Initiativen oder Privatpersonen noch einmal anders, als für eine Kommune.
„Ich nehme zum Verdeutlichen mal ein Bild aus der Autowelt:
Wenn wir das Niveau haben, dass wir über die Förderkulisse (…)
als Kommune nicht mal in der Lage sind, einen Golf zu finanzieren,
dann sollte ich nicht unbedingt die S-Klasse zum Standard machen.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)
Heilsbronn zeigt, dass Kleinstädte mit einem klaren strategischen Ansatz, engagierten Akteur*innen und funktionierenden Netzwerken dem Leerstand in der Innenstadt wirksam begegnen können. Die Kombination aus konsequenter Innen- vor Außenentwicklung, frühzeitig etabliertem Citymanagement und enger Zusammenarbeit zwischen Verwaltung, Vereinen, Investor*innen und Bürger*innen hat dafür gesorgt, dass Leerstände meist früh erkannt und häufig vermieden werden. Erfolgreiche Projekte wie die Wiederbelebung des Katharinenturms, die Ansiedlung der Evangelischen Medienzentrale oder die Einrichtung des Bürgertreffs verdeutlichen, wie historische Bausubstanz erhalten, neue Nutzungen geschaffen und gleichzeitig die städtische Lebensqualität erhöht werden können.
„Wissen Sie, wir hatten früher eine Personalstelle,
die sich mit Förderungen befasst hat. Heute sind es zweieinhalb Stellen.
Das ist sehr wichtig, bindet aber natürlich auch unsere Kapazitäten.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)
Gleichwohl bleibt die Stadt mit Herausforderungen konfrontiert: Großvolumige, denkmalgeschützte Gebäude wie die alte Klosterbrauerei erfordern hohe Investitionen und komplexe Genehmigungsprozesse. Hinzu kommen bürokratische Hürden bei Förderprogrammen, begrenzte personelle Ressourcen in der Verwaltung und ein verändertes Konsumverhalten, das den stationären Einzelhandel und die Gastronomie zunehmend unter Druck setzt. Diese Faktoren machen deutlich, dass erfolgreiche Innenentwicklung kontinuierliches Handeln, langfristige Planung und die Bereitschaft zu pragmatischen Lösungen erfordert.
Für die Zukunft gilt es, die vorhandenen Stärken gezielt auszubauen und die Rahmenbedingungen für die (Innen)Stadtentwicklung zu verbessern. Mehr kommunaler Handlungsspielraum bei der Vergabe von Fördermitteln, flexiblere Anforderungen im Denkmalschutz und neue Beteiligungs- und Finanzierungskonzepte könnten dazu beitragen, auch problematische Leerstandsobjekte erfolgreich zu entwickeln. Parallel dazu ist eine stärkere Sensibilisierung der Bevölkerung für die Bedeutung lokaler Strukturen notwendig. Gelingt dies, kann Heilsbronn nicht nur seine historische Substanz sichern, sondern seine Innenstadt auch langfristig als lebendigen, zukunftsfähigen Mittelpunkt erhalten – und damit als Vorbild für andere vergleichbare Kommunen in ländlichen Räumen dienen.
Bleiben Sie auf dem Laufenden über erfolgreiche Praxisbeispiele, Veranstaltungen, Förderprogramme rund um Leerstandaktivierung und Innenentwicklung.
