Wie drängend in vielen Regionen nach neuen Ideen für Kirchen und andere leerstehende oder unternutzte Gemeinschaftsräumen gesucht wird, konnten wir am großen Interesse erkennen: Mehr als 240 Teilnehmenden waren im Zoom-Raum, um sich zu informieren, Impulse zu bekommen und in den Austausch zu kommen.
Lioba Speer, wiss. Projektkoordinatorin kirchRAUMpilot*innen, Hochschule Koblenz blickte zunächst auf die historische Rolle von Kirchen und stellte heraus, wie stark sich der gesellschaftliche Wandel auf die rückläufige Bedeutung von Kirchen als Zentrum für Kommunikation und Begegnung auswirkt. Hier setzt das Projekt „kirchRAUMpilot*innen“ des Forschungsgebiets Strategien Ländliche Räume an, das sich dem Vorhaben widmet, unternutzte Kirchen in den ländlichen Regionen der Verbandsgemeinde Vordereifel wieder stärker als identitätsstiftende Orte der Begegnung und Gemeinschaft zu nutzen.
Gemeinsam mit dem Bistum Trier und der Hochschule Koblenz wurden in ausgewählten Gemeinden neue Nutzungsideen für Kirchengebäude entwickelt und praktisch erprobt. Lioba Speer berichtete, wie in den beiden Orten Kehrig und Kirchwald unter anderem ein Kulturcafé, ein Kinderkreativraum, eine Tauschbörse sowie weitere Veranstaltungs- und Bildungsangebote entstanden sind. Die Kirchen bleiben dabei weiterhin für Gottesdienste nutzbar.
Ein zentraler Bestandteil des Projekts ist die ergebnisoffene und gemeinschaftliche Entwicklung. Die Bürger*innen vor Ort überlegen selbst, welche Angebote ihr Ort tatsächlich braucht.
„Wenn eine Idee nicht funktioniert, folgt die nächste – das war eine sehr erfreuliche Erfahrung.“
Frau Speer hob als zentrale Erkenntnis hervor, dass neue Nutzungen nicht nur zusätzliche Angebote schaffen, sondern auch dazu beitragen können, bestehende Orte neu zu entdecken und neue Netzwerke innerhalb der Dorfgemeinschaft aufzubauen.
„Vermutlich seit langer Zeit wurden erstmals in den Orten wieder Fragen nach notwendigen Veränderungen gestellt. Es entstanden neue, generationen- und milieuübergreifende Netzwerke.“
Stefan Brunner, Architekt/Projektentwicklung, Erzbischöfliches Bauamt Heidelberg, berichtete, wie sich im Erzbistum Freiburg eine Projektentwicklung für Kirchen und Gemeindehäuser etabliert hat. In diesem Prozess wurde eine Bestandserfassung aller Gebäude durchgeführt, um unternutzte Gebäude zu identifizieren. Mit dieser Grundlage wurden in den Kirchengemeinden neue Perspektiven entwickelt. Es zeigte sich, dass bei vielen Akteur*innen großer Bedarf für Bewusstseinsbildung und Sensibilisierung bestand.
„Wir müssen die Kirchengemeinden an die Hand nehmen. Wir haben Gemeindeversammlungen organisiert und versucht, transparent zu arbeiten: nicht mit einem fertigen Plan in der Schublade, sondern mit einer offenen Erklärung der Ausgangslage.“
Daher werden gemeinsam Idee und Planungen für die Kirchengebäude und auch andere kirchliche Räume entwickelt, die auch die hohen Betriebskosten für Erhalt und Unterhalt berücksichtigen sollten. Im Mittelpunkt stehen flexible Mehrfachnutzungen, eine frühzeitige Beratung, die Einbindung von möglichen Kooperationspartnern, Wirtschaftlichkeit sowie Baurecht und Fördermöglichkeiten. Eine zentrale Erkenntnis ist, dass Gebäudeentwicklung und pastorale Arbeit zusammen gedacht werden müssen und neue Nutzungen zunächst auch unkompliziert ausprobiert werden können.
„Wir möchten grundsätzlich für jede Dorfkirche ansprechbar sein, werden aber nicht überall das volle Programm durchlaufen. Stattdessen schalten wir ein Vorprojekt vor, in dem wir die Stimmung im Ort ausloten und Bedarf, Inhalte, mögliche Projektpartner sowie Bausubstanzkosten klären.“
Die zentrale Herausforderung liegt in der Netzwerkarbeit, verdeutlichte Stefan Brunner, und kirchenintern, die zentralen Akteure wie z. B. das Bistum als Partner sowie die Diözesanstellen und die Kirchen-Bauämter einzubinden.
Dr. Gerd Albrecht, 1. Vorsitzender Backstein – Geist und Garten e.V., berichtete über die Arbeit des Vereins „Backstein – Geist und Garten e.V.“ in enger Kooperation und mit Förderung über die LEADER-Aktionsgruppe Nordvorpommern. Ausgangspunkt der Aktivitäten in Starkow, Mecklenburg-Vorpommern, war die Wiederbelebung des historischen Pfarrgartens, der zunächst als niedrigschwelliger Begegnungsort entwickelt wurde. Die Kirche selbst war in einem sehr schlechten baulichen Zustand und kaum noch als solche wahrnehmbar.
„Wir haben nicht mit der Kirche begonnen, sondern zunächst den Garten als ersten Begegnungsort gewählt. Die Entdeckung dieses Gartens war ein Glücksfall: Er wurde als erster Pfarrgarten Mecklenburg-Vorpommerns unter Denkmalschutz gestellt. Über diesen Garten gelang es uns, ‚die Herzen zu erschließen‘.“
Über den Garten entstand nach und nach ein Netzwerk aus Kirchengemeinde, Kommune, Verein und weiteren Akteuren. Auf dem Land braucht es das Ineinandergreifen von Kommune, Vereinen, LEADER und weiteren Akteuren – hier war und ist sehr starkes Engagement erforderlich, schilderte Herr Albrecht lebendig. So konnte das Ziel, das gesamte Ensemble rund um die Kirche wiederzubeleben, erreicht werden. Der Höhepunkt war die Neu-Errichtung des Kirchturms 2023, der auch als Aussichtsturm in das angrenzende Naturschutzgebiet mit integrierter Ausstellung gebaut wurde. Weitere ökologische Gedanken fließen ein: Der Erhalt alter Apfelsorten und Nutztierassen wie auch Überlegungen zu grauer Energie. So wurden die Ziegelsteine abgerissener Gebäude als wertvolles Baumaterial für den Bau des Vereinshauses genutzt.
„Wir verstehen uns als ‚Kleeblatt‘ aus Kirchengemeinde, Kommune und Verein, das die Aktivitäten im Rahmen der jeweiligen Möglichkeiten gemeinsam trägt.“
Ein wichtiger Erfolgsfaktor war, nicht mit einem fertigen Gesamtkonzept zu starten, sondern klein anzufangen, Vertrauen aufzubauen und die nächsten Schritte gemeinsam zu entwickeln. Über einen Zeitraum von rund 20 Jahren entstand so ein lebendiger Begegnungsort, der heute weit über die ursprüngliche kirchliche Nutzung hinausreicht.
Auch bei Dorf-Gasthäusern hat sich die Nutzung stark gewandelt und sie werden mit viel Engagement zu multifunktionalen Begegnungsorten mit Platz für Vereine, Kultur und Veranstaltungen umgestaltet. Ralf Paas, Vorstandsmitglied der Betreiber-Genossenschaft schilderte, wie die leerstehenden Dorfschänke Alt-Merzbach 2023 von Bürger*innen als Genossenschaft übernommen wurde. Wie in vielen Dörfern stellte sich für die Verpächter der Dorfschänke Alt-Merzbach die Suche nach Pächtern als schwierig dar und sie stand leer, bis sich ein kleiner Kreis von ehrenamtlich Aktiven aus der Bevölkerung fand. Auf dem Weg zur Genossenschaftsgründung informierten sich die Aktiven bei anderen ehrenamtlich geführten Kneipen und arbeiteten eng mit dem Genossenschaftsverband zusammen. Heute ist die Dorfschänke Alt-Merzbach mit über 200 Genossenschaftsmitgliedern und rund 60 Ehrenamtlichen ein zentraler Begegnungsort für die 1.200 Einwohner*innen im Dorf. Finanzielle Unterstützung hat das Projekt insbesondere durch Förderprogramme wie „Dritte Orte NRW“ und LEADER erhalten. Auch die Kommune unterstützte die Genossenschaft und übernahm die Kosten für die Neugestaltung des Außenbereichs inkl. eines barrierefreien Zugangs.
„Der wichtigste Erfolgsfaktor ist die Vernetzung im Dorf, die wir über Kooperationen mit den bereits bestehenden Vereinen geschaffen haben.“
Entscheidend für den Erfolg ist neben der Vernetzung mit den örtlichen Vereinen auch das breite ehrenamtliche Engagement. So wurde die Genossenschaft Mitglied in allen Vereinen im Ort und bindet darüber den gesamten Ort mit ein, erläuterte Paas.
„Die Dorfschänke ist inzwischen so etwas wie das gemeinsame Wohnzimmer des Ortes – bei Langeweile geht man während der Schankzeiten einfach hin, dort ist immer etwas los. Neben dem eigentlichen Schankbetrieb gibt es zahlreiche weitere Mitmachangebote sowie Kunst- und Kulturformate.“
Neben dem Kneipenbetrieb finden dort heute verschiedene kulturelle und gemeinschaftliche Veranstaltungen wie Mitmach-Angebote statt. Auch für private Feiern kann die Dorfschänke genutzt werden.
Matthias Binninger, Geschäftsführer der Regenerativ GmbH und Initiator der OrangeListe teilte die Herausforderung in den unterschiedlichen ländlichen Regionen: Leerstehende Gebäude prägen vielerorts Ortskerne und Ortsbilder – trotz Wohnraumbedarf und dem Wunsch nach lebendigen Ortszentren. Gleichzeitig gehen mit Abriss und Neubau wertvolle Baukultur, Ressourcen und sogenannte „graue Energie“ verloren. Die Initiative OrangeListe hat vor diesem Hintergrund das Ziel, gefährdete oder leerstehende Gebäude zu veröffentlichen und erste Schritte für eine Reaktivierung anzustoßen, denn für „viele ist es schon fünf vor zwölf“, so Matthias Binninger. Ihr Ansatz folgt einem einfachen Prinzip: sichtbar machen, verbinden, initiieren und retten. Gebäude können Online von Kommunen wie auch Privatpersonen eingereicht werden.
„Lasst uns doch da anfangen, wo es noch Hoffnung gibt, wo es noch Spielraum gibt, was zu tun. Nicht nur das, was vergangen ist, zu dokumentieren, sondern vor allem da anzufangen, wo noch Potenzial ist.“
Zu dieser zentralen Frage haben wir in der Online-Praxiswerkstatt Ansätze und Vorgehensweise vorgestellt. Deutlich geworden ist, dass es für die Initiierung solcher Projekte einen Perspektivwechsel braucht sowie Mut und neue Allianzen, wie die heutigen Beispiele aus unterschiedlichen Regionen Deutschlands gezeigt haben.
Dienstag, den 8. Dezember 2026
14:00 bis 16:30
Programm folgt später
Zwischen der Idee für eine neue Nutzung und ihrer Umsetzung liegen oft mehrere Jahre. Leerstände zu aktivieren bedeutet, Eigentümerinnen zu gewinnen, Fördermittel zu erschließen, Akteur*innen zu vernetzen und geeignete Strukturen aufzubauen. In der Online-Praxiswerkstatt stand deshalb die Frage im Mittelpunkt: Welche Instrumente, Maßnahmen und Strategien können auf regionaler wie kommunaler Ebene genutzt werden, um diese Hürden zu überwinden?
Harald Westrich, Verbandsbürgermeister, und Natalie Miller, Dorfumbaumanagerin, aus der Verbandsgemeinde Otterbach-Otterberg (Rheinland-Pfalz) berichteten, wie sie Leerstand begegnen und welche Bausteine sich dabei bewährt haben.
„Aus der Erfahrung haben wir gemerkt, wenn man versucht nur an einer Stellschraube zu drehen, wird das noch nichts. Sondern man muss an allen Schrauben gleichzeitig drehen, um einen Schritt weiter zu kommen.“
Harald Westrich (Verbandsbürgermeister)
Daher hat die Verbandsgemeinde seit 2013, unterstützt durch LEADER-Förderung, ein Leerstandsmanagement entwickelt, so Verbandsbürgermeister Harald Westrich, und erläuterte die Gelingensfaktoren:
„Die größten Probleme liegen da in den Eigentümern, weil für jedes Haus, für jedes Grundstück gibt es einen unterschiedlichen Grund, warum es leer steht oder nicht weiter entwickelt wird. Wir wollten versuchen, die Leute erst mal zu motivieren, damit sie vielleicht eine Sanierung angehen.“
Um diesem Problem zu begegnen, richteten sie 2025 ein Dorfumbaumanagement in der Verbandsgemeinde ein, zunächst bis 2027 als LEADER-Projekt gefördert. Die erste Dorfumbaumanagerin Natalie Miller bringt ihre Erfahrungen als Innenarchitektin ein und begleitet Eigentümerinnen in persönlichen Gesprächen. Dabei informiert sie über Entwicklungsmöglichkeiten für leerstehende Gebäude und passende Förderangebote. „Ich kann dran bleiben“, sagte sie, und die Kommunikation und Kontakt zu den Eigentümer*innen pflegen wie auch im engen Austausch mit den Ortsbürgermeister*innen auf die spezifische Gebäudesituationen eingehen.
„Die Besitzer warten, weil sie denken, die Kinder kommen wieder. Die Gebäude bleiben weiterhin leer… Ich habe nun innerhalb des ersten Jahres bis zu fast 80 Sanierungs- und Leerstandsberatungen geführt. Es kamen sehr viele Anfragen auch von jungen Leuten, die etwas angehen wollen und auch die gängigen Förderprogramme gar nicht kennen und die Hilfe gerne annehmen.“
Entscheidend ist aus ihrer Sicht, eine behutsame und sensible Ansprache der unterschiedlichen Zielgruppen. Auch setzt sie auf eine gute Pressearbeit sowie auf soziale Medien für die zielgruppengerechte Ansprache junger Menschen.
Vernetzung ermöglichen, neue Nutzungen sichtbar machen und Menschen zusammenbringen – das ist die Kernaufgabe des gemeinnützigen Vereins Netzwerk Zukunftsorte. Anne Kruse, Bereich Netzwerk und Strategie, stellte das brandenburgische Modellprojekt WIR Räume vor, das aus EU- und Landesmitteln gefördert wird.
An den sogenannten WIROrten verbinden sich neue Nutzungen in leerstehenden Gebäuden mit sozialen Innovationen für Begegnung und Miteinander. So entstehen Dritte Orte, die neue Impulse für ihre Region setzen. Die zentrale Frage des Projekts lautet, wie soziale Innovation und nachhaltiges Wirtschaften durch die Aktivierung von Leerständen in die Fläche getragen werden können, so Anne Kruse.
„Es geht darum, dass es sozial sein sollte. Es geht darum, dass Gemeinschaft und Teilhabe zu unterstützen sowie auch lokale und regionale Wertschöpfung. Es geht um Zuzug, Rückkehr, Verjüngung, Fachkräfte und auch Gebäudeerhalt.“
Die Vernetzungsstelle für kooperative Leerstandsaktivierung identifiziert Aktivitäten des sozialen Unternehmertums sowie der Kultur- und Kreativwirtschaft, berät Akteur*innen und unterstützt sie bei der Umsetzung ihrer Vorhaben durch Wissenstransfer-Angebote sowie Möglichkeiten zur Vernetzung und zum Austausch guter Praxis. Bestehende Projekte können sich bei der Vernetzungsstelle bewerben und werden anschließend auf einer digitalen Karte sichtbar gemacht. Der Ansatz einer Vernetzungsstelle soll auch in andere Bundesländer übertragen werden. Die Erfahrungen der Vernetzungsstelle zeigen das große Engagement vieler Kommunen und Initiativen.
„Es gibt in Brandenburg viele Orte mit aktiver Zivilgesellschaft, mit vielen Ideen, die aber Unterstützung brauchen. Wenn Sie eine neue Idee für ein Gebäude haben oder Andere kennen, die etwas Neues machen wollen, können Sie sich an uns wenden.“
Wie neue Nutzungen konkret aussehen können, zeigt beispielsweise der Gewerbehof Luckenwalde. Dort stellt die Stadt eine ehemalige Industriehalle kostenfrei zur Verfügung. In einem Makerspace bieten Hochschulen Bildungsangebote an; darüber hinaus werden die Räume für Coworking und Veranstaltungen genutzt.
Ein weiterer Schwerpunkt der Veranstaltung war die Frage, wie Privatpersonen, Initiativen und Projektgruppen passende Förderprogramme finden und erfolgreich Förderanträge stellen können. Perry Arnswald teilte ihre Erfahrungen aus dem Regionalmanagement Silbernes Erzgebirge in Sachsen. Dort wird das EU-Förderprogramm LEADER flächendeckend umgesetzt und in der aktuellen Förderperiode auch für die Dorfentwicklung eingesetzt, sodass Privatpersonen Förderungen für Sanierungen beantragen können. Die Region umfasst drei Landkreise, alle mit sehr hohen Leerstandsquoten von bis zu zwölf Prozent und höher. Besonders betroffen sind die regionstypischen großen Drei- und Vierseithöfe. Daher zielt die Regionale Entwicklungsstrategie stark auf den Erhalt der vorhandenen Baudenkmäler und ländlicher Bausubstanz sowie die Entwicklung neuer Entwicklungs- oder Nutzungskonzepte. Das Regionalmanagement bietet daher Beratung, stößt Vernetzung an und bringt Akteur*innen zusammen. So können sich Kommunen, Betriebe und Privatpersonen mit einer Projektidee an sie wenden und bei der Anstellung für eine Förderung unterstützt, oder sie werden auf weitere passende Fördermöglichkeiten hingewiesen wie z. B. das Sächsische Programm „Vitale Dorfkerne und Ortszentren im ländlichen Raum“.
„Wenn jetzt sozusagen ein interessierter Mensch zu seinem Bürgermeister oder der Bürgermeisterin geht und fragt: „Wie könnten wir denn das machen?“ Oder, „Wo könnte ich denn hierfür Förderung bekommen?“ Dann würde der Bürgermeister sofort sagen: „Gehen Sie doch mal zum Regionalmanagement in Freiberg. Die können Ihnen bestimmt weiterhelfen.“
Perry Arnswald erläuterte, dass in ihrer LEADER-Region auch Nutzungs- und Sanierungskonzepte für leerstehende Objekte, die konkrete Sanierung von Objekten als Projekte gefördert werden, und stellte einige Beispiele von privaten Sanierungsmaßnahmen vor. Aktuell begleitet sie zwei private Akteur*innen bei der Wiederbelebung eines großen Fachwerkgebäudes mit Nebengebäuden, in denen nach langem Leerstand eine Mehrfachnutzung mit Wohnen für die Familie, einer Töpferei und einem Ingenieurbüro entstehen soll. Auch Kommunen sind aktiv und nutzen die Unterstützung durch das Regionalmanagement, so z. B. die Gemeinde Klingenberg, in der gemeinsam mit einem aktiven Verein in der Bevölkerung ein alter Gasthof als Dorfgemeinschaftshaus zu einem neuen Begegnungsort und Ankerpunkt für das Dorf entwickelt wird. Andere kleinere Sanierungen zielen auf touristische Umnutzungen, berichtet Perry Arnswald.
„Also, wir können schon sagen, über diese Zeit, die wir LEADER- oder ILE-Region waren und auch mit den Mitteln der Gemeinsamen Agrarpolitik für ländliche Entwicklung konnten wir in den letzten Jahrzehnten wirklich sehr viele Objekte sanieren und wieder in Nutzung bringen. Natürlich ist das immer nur ein Tropfen auf den heißen Stein.“
Aber die umgesetzten Beispiele zeigen auch, so Perry Arnswald, was möglich ist, wenn gute Förderansätze durch Beratung und Unterstützung in der Fläche umgesetzt werden.
Matthias Binninger, Geschäftsführer der Regenerativ GmbH und Initiator der OrangeListe teilte die Herausforderung in den unterschiedlichen ländlichen Regionen: Leerstehende Gebäude prägen vielerorts Ortskerne und Ortsbilder – trotz Wohnraumbedarf und dem Wunsch nach lebendigen Ortszentren. Gleichzeitig gehen mit Abriss und Neubau wertvolle Baukultur, Ressourcen und sogenannte „graue Energie“ verloren. Die Initiative OrangeListe hat vor diesem Hintergrund das Ziel, gefährdete oder leerstehende Gebäude zu veröffentlichen und erste Schritte für eine Reaktivierung anzustoßen, denn für „viele ist es schon fünf vor zwölf“, so Matthias Binninger. Ihr Ansatz folgt einem einfachen Prinzip: sichtbar machen, verbinden, initiieren und retten. Gebäude können Online von Kommunen wie auch Privatpersonen eingereicht werden.
„Lasst uns doch da anfangen, wo es noch Hoffnung gibt, wo es noch Spielraum gibt, was zu tun. Nicht nur das, was vergangen ist, zu dokumentieren, sondern vor allem da anzufangen, wo noch Potenzial ist.“
Die Gebäude werden dann von einem Team aus Planer*innen und Architekt*innen bewertet und auf der Plattform veröffentlicht. Eigentümer*innen, Fachleute, Kommunen und Interessierte werden zusammengebracht. Innerhalb von nur 18 Monaten wurden bereits mehr als 550 Gebäude eingereicht, über 290 Objekte veröffentlicht, berichtete Matthias Binninger.
Die Erfahrungen zeigen: Gebäuderettung beginnt meist nicht mit einem Paragrafen, sondern mit einem Gespräch. Jedes Gebäude benötigt einen individuellen Weg, standardisierte Lösungen gibt es selten, hob Matthias Binniger hervor.
„Und dann geht’s genau darum, für das richtige Gebäude, für die richtigen Akteure den richtigen Weg zu finden. Der kann mannigfach ausschauen, indem wir Gespräche am Telefon führen, vielleicht auch mal vor Ort oder einen Partner aus dem Netzwerk, eine Partnerin aus dem Netzwerk mal vorbeischicken, die dann einfach mal Präsenz zeigen.“
Die OrangeListe bietet zudem Ersteinschätzungen von Gebäuden sowie die Begleitung von Aktivierungsprozessen in Kommunen u. a. mit Leerstandskümmer*innen, um gemeinsam mit Eigentümerinnen, Verwaltung, Initiativen und Fachleuten tragfähige Nutzungsideen zu entwickeln. Für zahlreiche gefährdete Gebäude konnten Akteur*innen gefunden, Entwicklungsperspektiven erarbeitet und erste Umsetzungsschritte angestoßen werden z. B. mit dem KulturGut e.V. für das Buchlerhaus in Lauda-Königshofen.
Die Online-Praxiswerkstatt zeigte: Neben finanzieller Unterstützung sind Beratung, Vernetzung und die Begleitung von Projekten wichtige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Leerstandsaktivierung. Im Chat teilten viele Teilnehmende die Erfahrungen der schwierigen Ansprache von Eigentümer*innen, etwa wenn z. B. ältere Menschen verwurzelt seien und daher in ihren Häuser bleiben würden. Entscheidend sei, so die Referierenden, mit den Gebäuden mit klaren Eigentumsverhältnissen anzufangen und die Eigentümer*innen, die neue Nutzungen entwickeln möchten, zu begleiten. Angesprochen wurden weiterhin das kommunale Vorkaufsrecht, gemeinschaftliches Wohnen als Chance für große Gebäude und Möglichkeiten der Verstetigung von Projekten. Die Teilnehmenden nutzten die Expertise im Raum, um sich zu vernetzen und auszutauschen.
Wir haben den Fokus auf Wohnen in Gemeinschaft, in Nachbarschaft gelegt und das in sanierten Gebäuden als neue Nutzungen. Diese betreffen häufig ehemalige landwirtschaftliche Gebäude – sie bieten Raum für viele Menschen und Ideen. So sind u. a. durch den demografischen Wandel in den letzten 20 Jahren in ländlichen Räumen neue Ansätze für das Leben im Alter entstanden.
Andrea Beerli, Bundesvereinigung Forum Gemeinschaftliches Wohnen. Projektleitung im Niedersachsenbüro Neues Wohnen im Alter, Bereich Neue Wohnformen und Nachbarschaften nannte in ihrem Vortrag „Gemeinschaftliches Wohnen in ländlichen Räumen“ als Grundvoraussetzung für das gelingende zukunftstfähige Gemeinschaften, die Kooperation von Akteuren aus allen Bereichen: Von Kommunen, Wohnungsunternehmen, Pflegewirtschaft und Sozialverbände bis zu Bürgervereinen und ehrenamtlich Engagierten. Sie ging auf zwei verschiedene Formen des gemeinschaftlichen Wohnens ein:
Anhand von vielfältigen Beispielen zeigte sie anschaulich, wie die Umsetzung und die Findung einer Rechtsform funktionieren kann.
Zitat Andrea Beerli: „Die Zukunft liegt im Dorf: Wenn Pflege, ambulant und in der Betreuung, Wohnen mit dem Soziale im Wohnen – also nachbarschaftliche Strukturen, die im Alltag unterstützen und soziale Kontakte – wenn das alles für gemeinschaftliches Wohnen im Alter mit den lokalen Akteuren gut verknüpft werden kann, dann entstehen zukunftsfähige und solidarische Gemeinschaften vor Ort, die das auch tragen können.“
Einblicke aus der Beratungs- und Umsetzungspraxis gab Melanie Schlüters, Referentin für Dienstleistungen und Ökonomie, „Landservice/Regionalvermarktung“ bei der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen weiter und stellte Umnutzungsideen für den Leerstand landwirtschaftlicher Gebäude vor. Dabei schlug sie den Bogen vom landwirtschaftlichen Strukturwandel bis zum Bauturbo. Das priviligierte landwirtschaftliche Bauen im Außenbereich ermögliche landwirtschaftlichen Betrieben, die Umnutzung zu Wohnraum wie auch für neue Betriebszweige z. B. gemeinschaftliches Wohnen von Senioren, Schlüters. Als Förderprogramme für die erforderlichen Investitionen nannte sie
Zitat Melanie Schlüters: „Stichwort Lage, gerade in Nordrhein-Westfalen entscheidend: wie nah liegt der Betrieb zu einem Ballungsraum, liegt er im Innen- oder eben im Außenbereich, die persönlichen Faktoren. Das ist immer so ein Dreiklang: Lage, Gebäude und Betrieb und die Personen, die dahinter stehen. Das ist ein sehr verflochtenes Konstrukt und da beraten wir dann.“
In zwei Beispielen aus der baulichen Praxis wurde bauliches know how weitergegeben und Erfahrungen im nachbarschaftlichen wie auch beim Generationen-Wohnen geteilt.
Désirée und Thomas Bogie berichteten vom Umbau einer Scheune und des sogenannte Ellerhauses. Die Bauleute Bogie aus Neuenhain haben die Scheune umgenutzt und neuen Wohnraum geschaffen für nachbarschaftliches Wohnen. Dabei kam ihnen als Bauunternehmer die große Erfahrung und Kompetenz zugute sowie die Entscheidung, statt Gewerke zu vergeben, gemeinsam mit einem Mitarbeiter selbst den Umbau zu meistern. Besonderes Augenmerk legten sie dabei auf den Erhalt der alten Stein-Außenhülle sowie die energetische Sanierung – denn: Beim Umbau waren sie gefordert, die Energie-Richtlinien für Neubauten einzuhalten. Entstanden sind acht Miet-Wohnungen. Nachbarschaftliches Leben findet im Garten und der Gemeinschaftshütte mit Küche statt, in der auch Gäste übernachten können. Als weitere Baumaßnahmen sanierten sie das sogenannte Ellerhaus (abgeleitet von Eltern/-Altenteilerhaus). Ihre Erfahrungen mit dem Denkmalschutz sind positiv, da dieser im Schwalm-Eder-Kreis sehr kooperativ agiert.
Zitat Thomas und Désirée Bogie: „Als Architekt lernt man: Lage, Lage, Lage. Und wir finden, dass die Lage unserer Scheune sehr gut ist. Und das gilt für viele, weil sie eben nicht zur Straße hin orientiert sind, sondern zum Grünen hin.“
Wie in einem denkmalgeschützten Gulfhof neues Leben entwickelt wurde, zeigte Tjark Tjaden. Auf dem Gröönlandhof in Großefehn, seit Anfang des 20. Jahrhundert in Familienbesitz, entstand durch die Sanierung des Hauptgebäudes und verschiedene Umbaumaßnahmen ein Lebens- und Arbeitsort für mehrere Generationen. Dafür zog die junge Familie aus Berlin zurück. Nachhaltigkeit stand an erster Stelle in Bezug auf Energie, Ernährung, Wohnen und Mobilität. Nach dem Umbau sind in dem denkmalgeschützten Gebäude drei Wohneinheiten mit 530 m2 Wohnfläche geschaffen worden (ursprünglich 200 m2) inkl. Gemeinschaftsflächen. Dabei blieb der historische Charakter voll erhalten, in dem Komprisse mit dem Denkmalschutz ausgehandelt wurden. Für die Energieversorgung wurden Wasser-Wärmepumpen und Photovoltaik kombiniert, aus der auch die E-Fahrzeuge mit Strom versorgt werden. Eine Solidarischen Landwirtschaft trägt zur wirtschaftlichen Tragfähig des Gröönlandhofs bei und bindet ihn in das regionale Umfeld ein. Im Zusammenleben wird das gemeinsame Nutzen z. B. von Fahrzeugen sowie die gegenseitige Unterstützung praktiziert und in die Region getragen.
Zitat Tjark Tjaden: „Für mich war der Antrieb, als Mensch, der sehr nachhaltigkeitsaffin geworden ist, das es ein Arbeitsort für mehrere Generationen schon immer war mit nachhaltiger Ernährung, Mobilität und Energieversorgung. Und das sollte es wieder werden.“
Wir haben die beiden großen Themen Baukultur und graue Energie kombiniert. Denn wenn bestehende, leerstehende Gebäude saniert und traditionelle Bauweisen bewahrt werden, bleiben Ressourcen erhalten und Energieverluste werden vermieden. Gleichzeitig entstehen bezahlbarer Wohnraum oder – oftmals durch neue Nutzungen – Räume für soziale Begegnung. Auch ist Baukultur eng mit einer Stärkung lokaler Identität verbunden.
Dr. Leo Bockelmann, Thünen-Institut für Lebensverhältnisse in ländlichen Räumen, führte in das Thema „Baukultur in ländlichen Räumen – Lokale Potenziale nutzen und stärken“ ein und vermittelte ein breiteres Verständnis von Baukultur, das auch soziale Aspekte einbezieht. Dafür nutzte er die Davos-Erklärung von 2018 und wies auf wichtige Akteure wie die Bundesstiftung Baukultur hin. Als anhaltende Herausforderungen nannte Bockelmann die große Flächeninanspruchnahme durch Bauen wie auch die stark verbreiteten Abrisspraktiken, durch die hohe Kosten entstehen. Er benannte das Förderprogramm Dorferneuerung als zentrale Maßnahme für den Umgang mit dem Strukturwandel ländlicher Räume, der das Erscheinungsbild der Dörfer verändert hat. Anhand seiner Forschungsergebnisse zu Industriegebäuden im Vogtland erläuterte Bockelmann die hohe ideelle Bedeutung des industriekulturellen Erbes für die Menschen in der Region.
„Baukultur geht weit über Bauen und Gestaltung hinaus. Sie umfasst vielfältige Maßstabsebenen und eine soziale Dimension. Die Reduktion auf Ikonen und Denkmale als identitätsstiftend greift zu kurz. Es ist mehr Wissen über bedeutende Alltagsorte notwendig.“
Welche Bedeutung „Graue Energie als Ressource der Regionalentwicklung“ hat, erläuterte Carolin Schmidt vom Institut für Graue Energie e.V., das sich für einen neuen Umgang mit Altgebäuden insbesondere gegen Abriss einsetzt. Denn die Baubranche verursacht 37 Prozent des globalen CO2-Ausstoßes (Global Status Report for Buildings and Construction, 2024). Ausgehend von der Definition grauer Energie als Primärenergie, die für Herstellung, Transport und Verbauen von Baustoffen aufgewendet wird, hob Schmidt auch den Erinnerungs- und Identitätswert von baukulturell bedeutsamen Gebäuden und traditionellen Bauweisen hervor, der durch Abriss verloren geht. Potentiale des Erhalts zeigte sie anhand von gelungenen Beispielen, u. a. einem Reallabor für eine neue Nutzung des Getreidespeichers in Oßmannstedt, Thüringen oder einer ehemaligen Scheune in Dahnsdorf, die nun für Kulturveranstaltungen genutzt wird.
„Nutzen Sie den Begriff der Grauen Energie, um für den Bestandserhalt zu argumentieren und inkludieren Sie dabei auch kulturelle und soziale Dimensionen. Trauen Sie sich auch schrittweise zu denken und zu entwickeln, es braucht nicht immer die komplette Vision für ein ganzes Industrieareal. Es reicht manchmal, mit einem Gebäudeteil anzufangen.“
Erfahrungen und Handlungsempfehlungen für nachhaltiges Bauen aus der Eifel teilte Sabine Strunk von der Initiative baukultur eifel, die eng verknüpft mit der Denkmalpflege und der Dorferneuerung beim Eifelkreis Bitburg-Prüm angesiedelt ist. Unter dem Titel „Ist das Baukultur oder kann das weg?“ stellte sie deren Konzept für Beratung und Sensibilisierung für den Erhalt lokaler Baukultur vor, u. a. die Unterstützung durch zentrale Akteure vor Ort wie der Architektenkammer nutzen oder den Einsatz bewährter Maßnahmen der Öffentlichkeitsarbeit z. B. Tag der offenen Tür. Vor allem die direkten persönlichen Kontakte und die Zusammenarbeit von privaten Investoren und der Kommune nannte Strunk als Erfolgsrezept. Dadurch konnten sie mehrfach „Wiederholungstäter“ für die denkmalgerechte Sanierung gewinnen und beispielsweise im Ortsteil Baustert die Eigentümer für die Vision gewinnen, Ferienwohnungen zu schaffen und so ein Gebäude-Ensemble vor dem Abriss bewahren.
„Baukultur ist eine Haltung. Wir sehen keine Probleme, wir sehen Herausforderungen, die wir mit Hilfe der Förderung aus der Dorferneuerung und der Unterstützung unseres lokalen Netzwerks angehen. Meist gelingt eine Lösung.“
Einblicke in die Praxis der Sanierung und Erhaltung von Baukultur gab Hartmut Windels Architekt und Bauherr der Schleiferei Zwei, in dem er die „Revitalisierung eines Industriedenkmals im Harz“ vorstellte. Das ehemalige Papierfabrik-Gebäude im Siebertal bei Herzberg am Harz, Niedersachsen, durch jahrzehntelangen Leerstand zum Lost Place verfallen, wurde in seiner ursprünglichen Form erhalten. Auflagen des Denkmalschutzes betrafen auf die Außenwirkung sowie den Erhalt der ehemaligen Turbinenanlagen. Auch im Innenraum wurde der ursprüngliche Charakter bewahrt, d. h. es erfolgte kaum Abriss, und Baumaterial wurde recycelt, so Windels. Entstanden sind sechs Ferienwohnungen und ein Außenbereich, der so gestalteter wurde, das sich das Industriedenkmal in die Landschaft einfügt. Windels erläuterte, dass für die Finanzierung keine Fördermittel des Denkmalschutzes genutzt wurden aufgrund des langwierigen Prozederes. Stattdessen flossen Zuschüsse der KfW-Bank sowie eine Förderung im Rahmen der Integrierten Ländlichen Entwicklung ein.
„Wir haben enorm viel positives Feedback aus dem Dorf zu unserem Projekt erhalten. Die Menschen erzählen uns ungefragt Geschichten aus ihrem Arbeitsleben, denn es gibt noch Menschen, die hier in dieser Schleiferei gearbeitet haben. Das ist für uns immer sehr ergreifend.“
Ihre Erfahrungen bei der Sanierung einer Hofanlage teilten das Ehepaar Serpil und Kai Gausmann. Die Bauherren und Unternehmer berichteten, wie sie seit nunmehr zehn Jahren einen ehemaligen großen Resthof in Evensen, Ortsteil von Bückeburg (Nordrhein-Westfalen) vor allem in Eigenleistung saniert und so neue Wohnungen für mehrere Generationen geschaffen haben. Die alte Scheune haben sie für ihren Gewerbebetrieb umgenutzt. Gausmann erläuterte, dass sie sich von Anfang an um die Vernetzung mit Gleichgesinnten gekümmert haben, z. B. in der Interessengemeinschaft Bauernhaus. Ohne eine Gemeinschaft von Fachleuten und Laien gehe es nicht, laut Gausmann eine ihrer zentralen Erkenntnisse. Durch Kontakte und Zusammenarbeit konnten sie traditionelle Baufähigkeiten autodidaktisch erlernen und so ihr Ziel erreichen: den denkmalgeschützten Hof wieder in seine ursprüngliche Gestalt zu bringen und typische Elemente der Baukultur – wie die Schaumburger Mütze an der Außenfassade – zu erhalten. Wichtig ist ihnen auch, anderen ihren Weg zu zeigen.
„Was uns bei diesem Riesenprojekt geholfen hat, ist tatsächlich Geduld zu haben und auch Mut. Große Projekte brauchen einfach Zeit und Zuversicht, auch wenn wir manchmal denken, das ist ganz schön viel, was wir hier machen.“
Gerne haben wir das Thema Baurecht aufgegriffen, als wir merkten, wie viel Klärungsbedarf besteht. Die Zahlen haben uns Recht gegeben: Viele Personen haben sich angemeldet, in der Spitze waren ca. 230 Teilnehmer*innen im Zoom-Raum dabei.
Matthias Simon, Direktor Bayerischer Gemeindetag, Referat IX Baurecht, Landesplanung, führte in das Baurecht in ländlichen Räumen ein. Er betonte aus seiner langjährigen Beratungspraxis die hohe Bedeutung des Zusammenwirkens zwischen Bauaufsicht und kommunaler Verwaltung für den erfolgreichen Umgang mit Leerstand. Dabei stellte er u. a. die partizipative Erarbeitung von Konzepten und strategische Umsetzungen mit gebündelten Instrumenten in den Mittelpunkt und benannte den Einsatz eines Grundsatzbeschlusses als gebotenes Mittel zur richtigen Zeit. Mit den Paragraphen 34 und 35 Baugesetzbuch erläuterte er die wesentlichen Rechtsgrundlagen und führte in Instrumente wie die Bauleitplanung, das Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 BauGB, Bestandsüberplanung und die Sanierungsatzung ein.
Alina Gehrke, Agrar-Ingenieurin und Beraterin bei der Landwirtschaftskammer Niedersachsen, erörterte den relevanten Rechtsrahmen für den Außenbereich (§ 35) und zeigte Möglichkeiten für die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude. Sie ging auf die relevanten Definitionen des Baugesetzbuches für das Bauen im Außenbereich ein. Deutlich wies sie daraufhin, dass Gespräche mit der Bauaufsicht vor Ort immer hilfreich seien, um die individuellen Anliegen zu klären und dazu auch die Gemeindevertretung miteinzubeziehen. Bei fachlichen Fragen empfahl Frau Gehrke, die Beratungsangebote der Landwirtschaftskammern in der eigenen Region als wichtige Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Andrea Nickisch vom Netzwerk Zukunftsorte warb in ihrem Beitrag für die Erprobung einer konzeptbasierten Vergabe von Gebäuden nach gemeinwohlorientierten Kriterien. Sie erläuterte, worauf im Vergaberecht zu achten ist und zeigte die Schritte von der Erarbeitung der Kriterien über deren Bewertung durch ein Gremium bis zur Evaluierung auf. Sie berichtete von der praktischen Umsetzung aus Zehdenick, wo diese alternative Möglichkeit, Leerstände nach Qualität und gemeinwohlfördernd zu aktivieren, erprobt wurde. Dort entstanden in der ehemaligen Schule kooperative Wohn- und Arbeitsformen. Die Kommune gehört wie viele weitere zum Starke Orte-Netzwerk.
Christin Neujahr, Leiterin Standortmarketing, Öffentlichkeitsarbeit und Bürgerbeteiligung bei der Stadt Angermünde, gab Einblicke in die Umsetzung vor Ort und stellte das Projekt „Haus mit Zukunft“ vor. Der Stadt ist es durch die Beteiligung im Starke Orte-Netzwerk gelungen, ein Regionallabor mit jungen Studierenden durchzuführen und so Pionier*innen mit neuen Ideen in das Haus zu holen. Bei den Projekten im Haus steht das Gemeinwohl im Vordergrund, sodass vielfältige Möglichkeiten zur Teilhabe der unterschiedlichsten Bevölkerungsgruppen sowie auch Kunst, Kultur und Bildung angeboten werden. Das Haus soll sich in Zukunft als Gründungs- und Innovationszentrum etablieren.
Joseph Knie, Leiter Bauamt der Gemeinde Wiesenburg/Mark, berichtete von den Aktivitäten zur Aktivierung der Leerstände in seiner Gemeinde und beschrieb, wie das Instrument des gemeindlichen Vorkaufsrechtes beim Ankauf der seit Jahrzehnten leerstehenden Alten Brennerei genutzt wurde. Der hohe Finanzierungsbedarf stellte die zentrale Herausforderung dar. Da die zu dem entsprechenden Zeitpunkt noch eine vorläufige Haushaltsführung bestand, war es möglich, dass die große Summe noch aufgenommen werden konnte, erläuterte Knie. Er sensibilisierte dafür, bei Problemimmobilien nicht zu lange zu warten und gegebenenfalls als Kommune auch die Möglichkeit einer Zwangsversteigerung anzustreben.
Die Online-Praxiswerkstatt schaffte Raum für Verständnis für die komplexen Rahmenbedingungen, zeigte die vielfältigen Möglichkeiten, die das Baurecht Kommunen in ländlichen Räumen bietet, und machte Mut für die Umsetzung. Im Chat wurde die große Kompetenz unter den Anwesenden deutlich. So konnten Fragen z. T. direkt unter den Teilnehmenden geklärt werden. Konkrete Fragen, u. a. zur Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude, beantworteten die Referent*innen fundiert. Angesprochen wurden auch die Herausforderungen der längerfristigen Finanzierung bei der Konzeptanwendung wie auch beim Vorkaufsrecht.
Wie groß die Relevanz von Leerstand und seinen Potenzialen für eine Belebung ländlicher Räume ist, konnten wir bei unserer ersten Online-Praxiswerkstatt „Leerstand gestalten für lebendige Orte“ zum Thema „Wohnen in ländlichen Räumen“ am 03.12.2024 erleben.
In der Spitze verfolgten fast 170 Teilnehmer*innen im Zoom-Raum die Impulse aus Forschung, Praxis und Politik und brachten ihre Fragen und Anmerkungen ein.
Dr. Annett Steinführer, Thünen-Institut für Lebensverhältnisse in ländlichen Räumen, stellte aktuelle Zahlen zu ländlichem Wohnen vor und ging auf Wanderungsbewegungen zwischen ländlichen und städtischen Räumen ein. Die Zahlen zeigten, dass nicht nur junge Familien auf Eigenheimsuche auf’s Land ziehen wollen, sondern auch Bedarf an Mietwohnungen für z. B. Einpersonenhaushalte besteht. Ihr Plädoyer an ländliche Praxisakteure: Diese Bedarfe sollten sie im Zuge der Leerstandsaktivierung vor Augen haben.
Rene Schernikau, hauptamtlicher Bürgermeister der Verbandsgemeinde Arneburg-Goldbeck im Norden der Altmark, Sachsen-Anhalt, teilte seine Erfahrungen aus der interkommunalen Initiative „Luxus der Leere“, in der seit 2014 insgesamt zehn Kommunen zusammenarbeiten. Am Anfang stand ein klassisches Leerstandskataster, das zu einem Online-Portal mit Immobilien-Börse weiterentwickelt wurde. Heute stellt die Initiative „Luxus der Leere“ ein tragendes Element für die Entwicklung der beteiligten Kommunen dar, weil durch die Kooperation die Region sichtbarer geworden ist. Auch Synergien bestehen, z. B. in Bezug auf Digitalisierung der Verwaltung: Über das GIS-gestützte Portal können auch Bebauungspläne verwaltet werden. Genauso wichtig, so Schernikau, bleibt das persönliche Gespräch.
In der Landauer Leerstandsinitiative e.V. engagieren sich Jenni Follmann und Lisa Bensel seit 2022 als Initiatorinnen für die Aktivierung von Leerstand in der Stadt Landau, Landkreis Südliche Weinstraße in Rheinland-Pfalz. In der Praxiswerkstatt berichtete Lisa Bensel über ihr Reallabor zum Konzept des Zwischenwohnens, mit dem die Initiative langjährigen Leerstand auf Zeit mit Leben füllt. Auf diese Weise trägt sie zum Erhalt der Gebäudesubstanz bei und schafft bezahlbaren gemeinschaftlichen Wohnraum. Mit welchen Formaten sie dabei den Kontakt zwischen Eigentümer*innen und Interessierten herstellt, können Sie hier auf unserer Webseite nachlesen.
Die Eckpunkte der im Bündnis Bezahlbarer Wohnraum ressortübergreifend und partizipativ erstellten Handlungsstrategie Leerstandaktivierung brachte Tilman Buchholz vom federführenden Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in die Veranstaltung ein. Auch verwies er auf die Programme der Städtebauförderung, die auf vielfältige Weise zur Leerstandsaktivierung beitragen können.
Förderansätze im Bundesprogramm Ländliche Entwicklung und Regionale Wertschöpfung (BULEplus) stellte Judith Conrad, Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft, vor. Als eine der Vertreterinnen im Bündnis Bezahlbarer Wohnraum betonte sie die zentrale Aufgabe, Leerstand für Wohnzwecke zu aktivieren.
Die Online-Praxiswerkstatt bot Raum für Austausch auf Augenhöhe. Im Chat wurde auf Hemmnisse durch das Steuerrecht sowie das Baurecht, u. a. bei Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude, hingewiesen. Konkret an die Vertreter*innen der Bundesministerien richtete sich die Frage nach Förderprogrammen für die Umnutzung z. B. von Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken. Auch die in der Städtebauförderung notwendige Ko-Finanzierung durch kommunale Eigenmittel wurde kritisch betrachtet.
Bleiben Sie auf dem Laufenden über erfolgreiche Praxisbeispiele, Veranstaltungen, Förderprogramme rund um Leerstandaktivierung und Innenentwicklung.
