Regionalmanagement in Mittelfranken – wie zwei Landkreise den Umgang mit Leerstand neu denken
Auf unserer Bereisung in den Freistaat Bayern verschlug es uns in den Regierungsbezirk Mittelfranken. Hier haben wir uns zwei Landkreisen gewidmet und mit verschiedenen Akteur*innen vor Ort gesprochen. Stellvertretend für die Landkreise Ansbach und Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim kamen wir mit den jeweiligen Regionalmanagerinnen ins Gespräch. Im Kreishaus zu Ansbach erwartete uns die Diplom-Geografin Andrea Denzinger. Nach ihrem Studium war sie auf unterschiedlichen Ebenen im Bereich der regionalen Entwicklung tätig, ehe sie im Jahr 2021 ins Landratsamt Ansbach wechselte. Die Regionalmanagerin vom Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim Andrea Linz ist studierte Landschaftsarchitektin und -planerin mit einem weiteren Abschluss im Aufbaustudiengang Nachhaltiger Tourismus. Im Jahr 2010 begann sie ihre Tätigkeit im Regionalmanagement des Landkreises Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim.
Die Regionalmanagements leisten hauptsächlich Vernetzungsarbeit und sorgen für mehr Außenwirksamkeit der jeweiligen Maßnahmen und Projekte. Sie nehmen eine verbindende Position ein und agieren als Schnittstelle zwischen dem jeweiligen Landkreis und den Kommunen. Die Einordnung der Stabsstellen für Regionalmanagement erfolgt regional unterschiedlich. Im Landkreis Ansbach ist sie an die Wirtschaftsförderung angegliedert, im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim an die Kreisentwicklung.
Beide Landkreise verbindet nicht nur ihre Lage im selben Regierungsbezirk, sondern vielmehr das besondere Augenmerk auf die kommunale Innenentwicklung und den Umgang mit leerstehenden Gebäuden. Hierbei spielen die Regionalmanagerinnen eine wesentliche Rolle, auf die wir im weiteren Verlauf des Blog-Beitrags noch genauer eingehen.
Von der grünen Wiese zurück zum Ortskern: Strategiewechsel in den ländlichen Räumen Bayerns
Die beiden mittelfränkischen Landkreise liegen in der Metropolregion Nürnberg im Norden Bayerns. Sie gelten nach Typisierung des Thünen-Instituts für Ländliche Räume als sehr ländlich, wobei dem Landkreis Ansbach eine gute und dem Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim eine weniger gute sozioökonomische Lage zugeschrieben wird. Durch ihre Nähe zu verschiedenen Mittel- und Großstädten – je nach geografischer Lage besteht eine gute Anbindung an Städte wie Aalen, Bamberg, Crailsheim, Ellwangen, Erlangen, Fürth oder Nürnberg – leben viele berufsbedingte Auspendler*innen in den beiden Landkreisen. Dies begünstigt eine relativ gute Verfügbarkeit an Einrichtungen der Daseinsvorsorge und macht die Region generell attraktiv.
„Irgendwann ist der Bewusstseinswandel einfach eingetreten.
Man muss ja nur durch die Ortschaften gehen, sich umschauen
und man entdecke jede Menge graue Energie, die verfällt.
Wenn man dann Flächenverbrauch im Außenbereich hat und im Ortskern
gibt s immer mehr Leerstand, dann muss sich das Bewusstsein auch ändern
und man muss ins Handeln kommen.“
(Andrea Denzinger)
In den Interviews wird die Situation hinsichtlich Innenentwicklung und Leerstandsaktivierung wie folgt beschrieben: Vielerorts war der kommunale Ansatz lange eher auf die Entwicklung des Gewerbes und die Verbesserung der wirtschaftlichen Situation ausgerichtet. Hiermit waren jedoch vordergründig die Außenentwicklung und das Bauen auf der „grünen Wiese“ verbunden. In den vergangenen Jahren fand jedoch ein Umdenken statt, wonach die Innenentwicklung wieder stärker in den Fokus der Städte und Gemeinden rückt. Gefördert wird dieses neue Bewusstsein seit Juli 2019 durch die „Flächensparoffensive Bayern“, ein flächendeckendes Programm der Bayerischen Staatsregierung. Demnach wurde das klare Ziel ausgerufen, die Inanspruchnahme neuer Flächen zu reduzieren und eine nachhaltige Flächenentwicklung in ganz Bayern zu fördern.
Interkommunale Strukturen in Bayern – wie Netzwerke die Regionalentwicklung vor Ort gestalten
Die regionalen Netzwerke in beiden Landkreisen weisen eine Besonderheit auf, die den Strukturen im Freistaat Bayern geschuldet sind. Regionalentwicklung ist stark interkommunal und kooperativ strukturiert – und findet in Form unterschiedlicher Zusammenschlüsse statt. Hierzu zählen die regionalen Planungsverbände, Kommunale Allianzen und Lokale Aktionsgruppen (LAG). Letztere sind im gesamten Bundesgebiet aktiv, da sie regionale Entwicklungsstrategien entwickeln und über die Förderung von Projekten im Rahmen der LEADER-Förderung entscheiden. Die regionalen Planungsverbände sind im Wesentlichen für die strategische Regionalplanung zuständig, welche dann auf den nachgelagerten Ebenen (Landkreise, Städte, Gemeinden) konkret umgesetzt wird.
Regionaler Planungsverband Westmittelfranken
Der regionale Planungsverband Westmittelfranken ist einer von landesweit 18 Verbänden und umfasst die Landkreise Ansbach, Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim und Weißenburg-Gunzenhausen. Durch den Planungsverband werden insgesamt 123 Städte, Märkte und Gemeinden sowie die kreisfreie Stadt Ansbach zu einer Planungsregion vereint. Das übergeordnete Ziel ist die Koordinierung der räumlichen Entwicklung in der jeweiligen Region. Dies geschieht mit Hilfe der Regionalplanung, welche sich an den vorgegebenen Zielen der Landesplanung Bayerns anlehnt.
Kommunale Allianzen
Die Kommunalen Allianzen sind freiwillige Zusammenschlüsse von Städten und Gemeinden, welche mit Arbeitsgemeinschaften zu vergleichen sind. Ihre Zielsetzung liegt in der interkommunalen Zusammenarbeit zur Bewältigung gemeinsamer Entwicklungsaufgaben. In den Landkreisen Ansbach und Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim gibt es insgesamt zwölf solcher Zusammenschlüsse. Diese setzen die Ziele der Regionalplanung auf der kommunalen Ebene um und greifen hierbei primär auf Mittel der Integrierten Ländlichen Entwicklung (ILE) und des Regionalbudgets zurück, um (gemeinsame) Projekte zu realisieren.
Lokale Aktionsgruppen
Eine weitere wichtige Säule der regionalen Entwicklung stellen die Lokalen Aktionsgruppen (LAG) dar, die sich mit Förderungen im Rahmen des LEADER-Programms befassen. In beiden Landkreisen agieren jeweils drei Aktionsgruppen, wobei sich die LAG Rangau über beide Kreise verteilt. Die Regionalmanagements der Landkreise initiieren Vernetzungs- und Austauschtreffen und wirken in den Gremien der Lokalen Aktionsgruppen mit. Zudem sorgen sie für mehr Sichtbarkeit von Projekten und Maßnahmen, beispielsweise mit den „Aktionstagen Innenorte“, die sich über mehrere Tage und an verschiedenen Orten den Themen der kommunalen Innenentwicklung widmen.
Aktionstage Innenorte: Leerstand aktivieren und Innenentwicklung stärken
Die „Aktionstage Innenorte“ hatten ihren Auftakt im Jahr 2019. Unter dem Motto „Mein Leben findet Innen statt“ können Interessierte seitdem im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim kommunale und private Projekte der Innenentwicklung und Leerstandsaktivierung kennen lernen und besichtigen. Im Jahr 2023 zog mit dem Slogan „Alte Hüllen – Neues Leben“ der Landkreis Ansbach nach und hat die Idee der „Aktionstage Innenorte“ für sich übernommen. Durch dieses Konzept und zielen die Regionalmanagements auf Bewusstseinsbildung, Erfahrungsaustausch und interkommunale Vernetzung. Bei Interesse an konkreten Projekten der „Aktionstage Innenorte“ finden Sie hier die Programmhefte für den Landkreis Ansbach (2023) und den Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim (2024). Nachfolgend werden einige Beispiele der Leerstandsaktivierung aus den beiden Landkreisen vorgestellt.
Beispiele Landkreis Ansbach
In ihrem Ortsteil Schweinsdorf erwarb die Gemeinde Neusitz eine ehemalige Gaststätte, um diese neu zu entwickeln. Das leerstehende Gebäude bestand aus der Gaststätte selbst und einem angeschlossenem Wirtschaftsgebäude. Beide Objekte konnte die Gemeinde mit unterschiedlicher Nutzung revitalisieren.
Das Wirtschaftsgebäude wurde zum Dorfgemeinschaftshaus ausgebaut, während aus der ehemaligen Gaststätte ein Wohnhaus mit insgesamt neun Wohneinheiten wurde. Finanzielle Bezuschussung der Vorhaben kamen vom Amt für Ländliche Entwicklung über Programme der Dorferneuerung und Gemeindeentwicklung. Die Innenausstattung des Dorfgemeinschaftshauses wurde durch Fördermittel der Integrierten Ländlichen Entwicklung (ILE) unterstützt. Das Wohnhaus – im Ort als das Mehrfamilienhaus „Otilia“ bekannt – erhielt eine Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Die Marktgemeinde Dombühl entwickelte das Areal rund um den örtlichen Bahnhof. Hierzu zählte insbesondere der Ankauf des Bahnhofgebäudes im Jahr 2015 mit dem Ziel, dieses zu sanieren und einen lebendigen Ortskern zu schaffen.
In dem Bahnhofsgebäude entstanden ein Dorfladen und das „Gleis D – Café am Bahnhof“. Diese öffneten 2021 ihre Türen und schlossen damit Lücken in der Nahversorgung des Ortes. Zudem schufen sie einen Ort, an dem sich Menschen treffen und miteinander ins Gespräch kommen. Im Obergeschoss des Gebäudes zog der örtliche Allgemeinmediziner mit seiner Praxis ein, die sich vorher an einer anderen Stelle im Ort befand. Finanziert wurde die umfangreiche Sanierung durch kommunale Mittel sowie die Programme der Dorferneuerung und Gemeindeentwicklung. Förderfähig waren Teile der Sanierung wie auch die Verschönerung des Bahnhofsplatzes inklusive Schaffung von Parkmöglichkeiten.
Die gegenüberliegende ehemalige Bahnhofsgaststätte erwarb die Gemeinde im Jahr 2017, um neuen Wohnraum zu schaffen. Da die Sanierung und Umnutzung des Gebäudes für die Gemeinde jedoch finanziell nicht möglich war, suchte man einen Investor und fand diesen schließlich.
Das Wirtschaftsgebäude wurde zum Dorfgemeinschaftshaus ausgebaut, während aus der ehemaligen Gaststätte ein Wohnhaus mit insgesamt neun Wohneinheiten wurde. Finanzielle Bezuschussung der Vorhaben kamen vom Amt für Ländliche Entwicklung über Programme der Dorferneuerung und Gemeindeentwicklung. Die Innenausstattung des Dorfgemeinschaftshauses wurde durch Fördermittel der Integrierten Ländlichen Entwicklung (ILE) unterstützt. Das Wohnhaus – im Ort als das Mehrfamilienhaus „Otilia“ bekannt – erhielt eine Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Die Marktgemeinde Dombühl entwickelte das Areal rund um den örtlichen Bahnhof. Hierzu zählte insbesondere der Ankauf des Bahnhofgebäudes im Jahr 2015 mit dem Ziel, dieses zu sanieren und einen lebendigen Ortskern zu schaffen.
In dem Bahnhofsgebäude entstanden ein Dorfladen und das „Gleis D – Café am Bahnhof“. Diese öffneten 2021 ihre Türen und schlossen damit Lücken in der Nahversorgung des Ortes. Zudem schufen sie einen Ort, an dem sich Menschen treffen und miteinander ins Gespräch kommen.
Im Obergeschoss des Gebäudes zog der örtliche Allgemeinmediziner mit seiner Praxis ein, die sich vorher an einer anderen Stelle im Ort befand. Finanziert wurde die umfangreiche Sanierung durch kommunale Mittel sowie die Programme der Dorferneuerung und Gemeindeentwicklung. Förderfähig waren Teile der Sanierung wie auch die Verschönerung des Bahnhofsplatzes inklusive Schaffung von Parkmöglichkeiten.
Die gegenüberliegende ehemalige Bahnhofsgaststätte erwarb die Gemeinde im Jahr 2017, um neuen Wohnraum zu schaffen. Da die Sanierung und Umnutzung des Gebäudes für die Gemeinde jedoch finanziell nicht möglich war, suchte man einen Investor und fand diesen schließlich.
Die Finanzierung wurde durch die soziale Wohnraumförderung des Freistaats Bayern gefördert, da es sich um die Schaffung von „öffentlichem“ und bezahlbarem Wohnraum handelte. Nicht zuletzt veräußerte die Kommune das Gebäude an den Investor. Im Jahr 2022 waren die Wohnungen fertiggestellt und konnten bezogen werden.
Bei den „Aktionstagen Innenorte“ im Jahr 2023 war die Stadt Heilsbronn eine der Beispielkommunen. Einen umfangreichen Artikel zu den dortigen Maßnahmen sowie ein Interview mit dem Bürgermeister Dr. Jürgen Pfeiffer und dem Fachbereichsleiter Bürgerservice, Planen und Bauen Tobias Christ finden Sie hier.
Beispiele Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim
In Neuhof an der Zenn erwarb die Gemeinde im Jahr 2020 das Areal der ehemaligen Sparkasse, auf dem sich auch eine Scheune befand. Die Scheune wurde abgerissen und ein neues Gebäude an gleicher Stelle errichtet. Finanzielle Unterstützung für den Abriss der Scheune und die Entkernung des Sparkassengebäudes kam aus der Städtebauförderung. Die Umnutzung der ehemaligen Sparkasse beinhaltete den Einzug einer Arztpraxis sowie darüber liegende Wohneinheiten. Die Arztpraxis wurde im Jahr 2022 durch den ortsansässigen Arzt bezogen und nach dessen Praxisaufgabe Anfang 2025 von einem medizinischen Versorgungszentrum aus Nürnberg übernommen.
In den Neubau an Stelle der Scheune ist nach Fertigstellung im Jahr 2023 eine Kinderkrippe eingezogen. Das „Spatzennest“ wurde durch Landesmittel des Freistaates Bayern gefördert. Im Inneren des Neubaus befindet sich ein historischer Brunnen, der erhalten und mit einer Glasplatte abgedeckt wurde, um Vergangenheit und Zukunft symbolisch zu verbinden. In den Brunnen wurde bei der Eröffnung der Krippe im September 2023 eine Zeitkapsel eingelassen. Die Krippe betreut Kinder im Alter zwischen 0 und 3 Jahren und wird von der Evangelischen-Lutherischen Kirche in Bayern betrieben.
Im Neuhofer Ortsteil Neuselingsbach befindet sich der Hammerhof. 2014 erwarb Michael Schmutzer den leerstehenden Gasthof und begann ihn zu entwickeln. Anfangs wurde das Gebäude privat genutzt, während Umbau- und Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden. Gut drei Jahre später – in den Jahren 2017/18 – bot Michael Schmutzer die ersten Veranstaltungen im Hammerhof an. Diese hatten einen Pop-Up-Charakter, beschäftigten sich mit Themen der modernen Arbeitswelt („New Work“) und richteten sich gezielt an Unternehmen aus der Region. Im Jahr 2020 erfolgte eine Professionalisierung mit der Gründung der Hammerhof Akademie und der NEUE HÖFE GmbH, im Zuge dessen auch Michael Schmutzers Schwester Sabine Sauber in das Geschäft und die damit verbundene Gestaltung eingestiegen ist.
Bei der Entwicklung des alten Gasthofes – wie auch bei weiteren Projekten – wurde sich bewusst gegen die Inanspruchnahme von Fördermitteln entschieden, so dass die Finanzierung der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen komplett durch Eigenkapital erfolgte. Begründet wird dies mit den teils restriktiven Bedingungen und bürokratischen Prozesse, die mit Fördermitteln oftmals einher gehen. Sabine Sauber und Michael Schmutzer wollten flexibel sein und frei agieren können, was bei geförderten Projekten nicht immer gegeben sei. Nach der Entwicklung des Hammerhofs folgten noch weitere Projekte der NEUE HÖFE GmbH – zwei davon in unmittelbarer Nähe.
In Neuhof an der Zenn erwarb die NEUE HÖFE Campus GmbH im Jahr 2019 zwei weitere Gebäude: das ehemalige Gasthaus „Schwarzer Adler“ und einen alten Gutshof. Beide standen leer und wurden von Sabine Sauber und Michael Schmutzer nach Vorbild des bereits bestehenden Hammerhofs saniert und umgenutzt. Die Fertigstellung erfolgte zwei Jahre später. Den „Gutshof Neun“ nutzten sie vorerst selbst, entschieden sich später jedoch dafür, ihn zu verpachten. Der „Schwarze Adler“ wurde von Beginn an verpachtet und ist mittlerweile an den früheren Pächter verkauft worden.
Ferner haben wir die Gemeinde Langenfeld besucht, welche bei den „Aktionstagen Innenorte“ im Jahr 2024 eine der Beispielkommunen war. Dort berichtete uns Bürgermeister Reinhard Streng über Entwicklungen und Maßnahmen zur Stärkung des ländlichen Ortskerns. Den gesonderten Artikel finden Sie hier.
Innenentwicklung als Zukunftsaufgabe: Perspektiven für Ansbach und Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim
Die Eindrücke aus den beiden mittelfränkischen Landkreisen zeigen deutlich: Der Wandel der regionalen Entwicklung hat längst begonnen – und er findet seinen Ausgangspunkt zunehmend im Inneren der Orte. Leerstände sind nicht mehr bloß Zeichen des Strukturwandels, sondern werden Schritt für Schritt zu Chancenräumen, in denen neue Formen des Zusammenlebens, der Versorgung und der Arbeit entstehen können. Die beiden Regionalmanagerinnen nehmen dabei eine Schlüsselposition ein. Sie vernetzen Akteur*innen, bündeln Wissen, schaffen Sichtbarkeit und begleiten Kommunen auf dem oftmals komplexen Weg der Innenentwicklung. Gleichzeitig wird deutlich, dass die Herausforderungen weiterhin groß sind. Unklare Eigentumsverhältnisse, fehlende Investitionsbereitschaft oder finanzielle Hürden sind nach wie vor Realität.
Doch die Beispiele aus Ansbach und Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim machen Mut: Wo Kommunen, private Akteur*innen und regionale Netzwerke zusammenwirken, können aus „alten Hüllen“ neue Orte des Miteinanders entstehen – Dorfläden, Arztpraxen, Kinderkrippen oder innovative Arbeitsorte, die weit über den Ort hinaus ausstrahlen. Mit der Flächensparoffensive, den interkommunalen Zusammenschlüssen und Formaten wie den „Aktionstagen Innenorte“ hat der Freistaat Bayern einen Rahmen geschaffen, der Impulse setzt und Sichtbarkeit schafft. Entscheidend bleibt jedoch das regionale Engagement vor Ort – Menschen, die Leerstand nicht als Hindernis, sondern als Ressource sehen.
Mittelfranken
Um mehr über die Region dieser Bereisung zu erfahren hier klicken.
