Bahnhof Zschortau – vom ruinösen Leerstand zum modernen Bürostandort
Infolge der zahlreichen Stilllegungen von Bahnhöfen in Ostdeutschland stehen in vielen ländlichen Regionen die ortsbildprägenden und meist unter Denkmalschutz stehenden Bahnhofsgebäude leer. Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken und den Orten einen wichtigen Teil ihrer Geschichte und Identifikationsgrundlage zurückzugeben, versuchen private Akteur*innen und Gemeinden vielerorts, den Gebäuden wieder Leben einzuhauchen – so auch in Zschortau, einem Ortsteil der Gemeinde Rackwitz im Landkreis Nordsachsen.
Mit dem Ziel, mehr über die Umnutzung des Bahnhofsgebäudes in Zschortau zu erfahren, haben wir uns auf den Weg in die Region 19 km nördlich von Leipzig gemacht und vor Ort mit Bernd Knoblich, Landschaftsarchitekt und Gründer des Büros Knoblich gesprochen, welcher das denkmalgeschützte Empfangsgebäude am Bahnhof heute als Bürostandort nutzt.
Bahnhof Zschortau – die Geschichte
Das Bahnhofsgebäude in Zschortau weist eine wechselvolle Geschichte auf. Der Bahnhof liegt an der bedeutsamen Eisenbahnstrecke zwischen Leipzig und Delitzsch und war nach seiner Entstehung um 1870 ein wichtiger Haltepunkt für die Region zwischen Leipzig und Bitterfeld.
In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts verlor das Empfangsgebäude des Landbahnhofes, unter anderem aufgrund des abnehmenden Güterverkehrs und Rangierbetriebs, zunehmend an Bedeutung und wurde 1996 endgültig außer Betrieb genommen. Es folgten über 25 Jahre Leerstand und Verfall, die das historische und ortsbildprägende Gebäude in einem ruinösen Zustand mit beschädigten Dächern, zugenagelten Fenstern und Graffiti zurückgelassen haben. Die angrenzende Bahnhaltestelle blieb dabei bestehen und bindet den Ortsteil der Gemeinde an die umliegenden Städte an.
Auch wenn es in der Gemeinde selbst keine Nachnutzungsabsichten gab, war ihr Wunsch, das ortsbildprägende Gebäude zu erhalten, groß. Nach einer gescheiterten Versteigerung im Jahr 2015 und unklaren Eigentümerverhältnissen wandte sich der Bürgermeister der Gemeinde schließlich an den Landschaftsarchitekten Bernd Knoblich. Nach zwei Jahren Überzeugungsarbeit kam dann 2022 die rettende Wende für den verfallenen Bahnhof: Der Landschaftsarchitekt kaufte das Gebäude von der Deutschen Bahn und entwickelt einen modernen und nachhaltigen Bürostandort für seine Mitarbeiter*innen, wodurch nicht nur ein Schandfleck verschwunden ist, sondern auch neue Arbeitsplätze in die Gemeinde gekommen sind.
Die Idee – moderne Büros im Nullenergiehaus
Bernd Knoblich kam in den 1990er Jahren nach seinem Studium an der TU Berlin nach Sachsen und gründete 2001 schließlich das gleichnamige Büro Knoblich. Das Planungsbüro für Landschaftsarchitektur, Umweltplanung und Bauleitplanung mit heute über 60 Mitarbeiter*innen ist vor allem in Ostdeutschland tätig. Zu den Bürostandorten gehören das alte Forsthaus in Zschepplin bei Leipzig, eine alte Bürgermeistervilla in Erkner bei Berlin und seit 2024 das alte Bahnhofsgebäude in Zschortau. Das Besondere – alle drei Bürostandorte befinden sich in sorgfältig sanierten Altbauten. Bernd Knoblich betont, dass dies Teil der Nachhaltigkeitsstrategie des Planungsbüros sei – für die eigenen Bürostandorte sollen keine neuen Gebäude an unbebauten Orten entstehen. Stattdessen ist es die Philosophie des Landschaftsarchitekten, alte Immobilien aufzuwerten und anschließend in Büros zu verwandeln.
Für Bernd Knoblich steht in diesem Zusammenhang fest – ein konkreter Plan mit einem realistischen und tragbaren Nutzungskonzept ist das A und O für eine erfolgreiche Leerstandsaktivierung.
„Das Entscheidendste ist, glaube ich, dass man tatsächlich genau weiß und einen genauen Plan hat, wie man die Räumlichkeiten füllt und das war das, was es mir hier auch so einfach gemacht hat.“
Für Bernd Knoblich steht in diesem Zusammenhang fest – ein konkreter Plan mit einem realistischen und tragbaren Nutzungskonzept ist das A und O für eine erfolgreiche Leerstandsaktivierung.
„Das Entscheidendste ist, glaube ich,
dass man tatsächlich genau weiß
und einen genauen Plan hat,
wie man die Räumlichkeiten füllt und das war das,
was es mir hier auch so einfach gemacht hat.“
Als generationenübergreifendes Wohnprojekt geplant, sollte bei der „Dorflinde“ die Gemeinschaft im Fokus stehen, und zwar über eine „normale“ Wohngemeinschaft oder Nachbarschaft hinausgehend. Das Aktionsprogramm Mehrgenerationenhäuser des Bundes sieht Wohnkonzepte jedoch nicht vor und da sie keines der Ziele – hierzu zählt insbesondere die Stärkung des generationenübergreifenden gesellschaftlichen Miteinanders – darstellt, wären das Projekt, wie es anfangs geplant wurde, im Rahmen des Aktionsprogramms nicht förderfähig gewesen. Der Sanierungs- und Baustart für die „Dorflinde“ war im Jahr 2007. Das Konzept des Vorhabens wurde im Austausch mit und Beteiligung der Bürger*innen erstellt, um dem Bedarf und Bedürfnissen der „zukünftigen Nutzer*innen“ gerecht zu werden. Sanierungs- und Baustart für die „Dorflinde“ war im Jahr 2007. Auf dem Baugelände befanden sich zu diesem Zeitpunkt eine alte Fachwerkscheune und ein angrenzendes Wohngebäude. Das Wohngebäude wurde jedoch abgerissen und durch den heutigen Glasanbau ersetzt. Zeitgleich sanierte man die ehemalige Scheune, bei der es sich um ein ortsbildprägendes und identitätsstiftendes Gebäude handelt.
Dieser Teil der „Dorflinde“ dient heute als Gemeinde- und Veranstaltungssaal. Obwohl die ehemalige Scheune, nach Aussage von Reinhard Streng, eigentlich zu klein sei, wurde sich aufgrund der Bedeutung jedoch trotzdem für die Nutzung entschieden. Nicht nur bei der Konzeptionierung, sondern ebenfalls während der Bau- und Sanierungsarbeiten und dem heutigen Betrieb der „Dorflinde“ ist die Beteiligung der Bürger*innen wichtig. Ehrenamtliches Engagement spielt weiterhin eine große Rolle, wobei die Gemeinde als Träger und Eigentümer stets die treibende Kraft war und ist.
Die Finanzierung setzte sich aus Fördergeldern sowie privaten und kommunalen Mitteln zusammen. In das Projekt flossen demnach Mittel aus der Städtebauförderung, dem Aktionsprogramm Mehrgenerationenhäuser des Bundes, von der Bayerischen Landesstiftung sowie der Wüstenrot Stiftung. Nach Angaben von Reinhard Streng kamen bis zur Eröffnung der „Dorflinde“ im Jahr 2008 rund 250.000 Euro zusammen. Die übrigen Mittel konnten, wie gesagt, durch den Gemeindehaushalt und privates Sponsoring aufgebracht werden.
Die Sanierung – gute Zusammenarbeit, viel Vertrauen und ein gemeinsames Ziel
Auch wenn Bernd Knoblich bereits einige Erfahrungen mit der Umnutzung von Bestandsgebäuden sammeln konnte, brachte der marode Zustand des Bahnhofes neue Herausforderungen mit sich. Der Landschaftsarchitekt erinnert sich, wie er gemeinsam mit dem Bürgermeister durch ein zugenageltes Fenster gestiegen ist, um sich einen ersten Eindruck zu machen.
„Man konnte da durch die drei Etagen
hindurchsehen, von unten bis oben.
Die ganzen Decken waren durchgebrochen.
Das Dach saß mehr schlecht als recht obendrauf.“
Vom Stillstand zum Kauf – Hürden und wie ihnen begegnet werden kann
Bevor die Sanierungsarbeiten beginnen konnten, stand das Projekt jedoch noch vor einem großen Hindernis – dem Kauf des alten Empfangsgebäudes. Der Erwerb des Gebäudes von der Deutschen Bahn stockte zunächst aufgrund der vorangegangenen gescheiterten Versteigerung, wodurch die DB nicht mehr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Erst durch die Eröffnung eines Notaranderkontos und einen Anzahlungspreis von 1 800 € gelang es der Deutschen Bahn, den Grundbucheintrag zurückzubekommen. Zusätzliche Probleme brachte die Strategie „Starke Schiene Deutschland“, welche den vorangegangenen großmaßstäbigen Verkauf von Bahnhofsgebäuden durch die Deutsche Bahn bremsen sollte. Die Lösung – Handlungsdruck für die DB aufgrund der Denkmalschutzrichtlinien. Ohne den Verkauf der Immobilie hätte die Bahn Kosten in Höhe von 180 000 € für die Notsicherung aufbringen müssen.
Bernd Knoblich verweist in diesem Zusammenhang insgesamt auf die schleppenden Verhandlungen mit Behörden, einschließlich der Deutschen Bahn:
„Diese unglaublich zähen Verhandlungen,
bis man überhaupt so etwas kaufen kann –
da geben eigentlich 90 % der Leute auf.“
Entscheidend ist laut dem Landschaftsarchitekten, viele gute Kontakte und eine wohlwollende Gemeinde auf seiner Seite zu haben. Insbesondere die Unterstützung durch den Bürgermeister war bei den Verhandlungen mit der DB essentiell. Das Landschaftsarchitekturbüro konnte darüber hinaus auf wertvolle Kontakte und zuverlässige Netzwerkpartner zurückgreifen. Mit der engagierten Baufirma hatte das Büro Knoblich bereits zwei Projekte durchgeführt. Auch zum Denkmalamt bestanden aufgrund von früherer beruflicher Zusammenarbeit bereits Kontakte. Hinzu kam ein guter Draht zur Bauaufsicht und die bereits erwähnte Unterstützung der Gemeinde, was eine unkomplizierte Abstimmung auf Augenhöhe ermöglichte.
„Wenn man die guten Kontakte nicht gehabt hätte,
weiß ich nicht, ob man das so schnell
und so zielorientiert gelöst hätte.“
Nach einem Jahr Planung fiel dann im Februar 2023 der Startschuss. Das Team, ergänzt durch ein Leipziger Architekturbüro und verschiedene Handwerkersbetriebe, machte sich mit viel Feingefühl und Liebe zum Detail für die nächsten 1,5 Jahre an die Rettung des ehemaligen Empfangsgebäudes. Im Oktober 2024 konnte der Bürobetrieb schließlich starten.
Mit dem Anspruch, möglichst viele historische Details zu erhalten und den Charme des Empfangsgebäudes zu bewahren, wurden in Abstimmung mit dem Denkmalschutz einzelne Steine an der Außenfassade entnommen und ersetzt. Die historische Form und Farbe der Ziegel und Fugen konnte durch einen Gutachter bestimmt und schließlich rekonstruiert werden. Im Innenbereich wurden die neuen Türen und Fenster dem ursprünglichen Design entsprechend nachgebaut. In vielen Bereichen des Gebäudes konnten die historischen Fliesen erhalten bleiben. Die Wände wurden ebenfalls nach dem ursprünglichen Farbkonzept gestaltet.
Bernd Knoblich verweist auf das besondere Flair, das das ehemalige Empfangsgebäude ausstrahlt und den Standort unter den Mitarbeiter*innen zum beliebten Arbeitsplatz macht. Hinzu kommen die großzügigen und funktionalen Räumlichkeiten, die die Immobilie bietet. Die großen Besprechungsräume ermöglichen Fachbereichstreffen und Meetings mit Platz für über 30 Mitarbeiter*innen. Durch den Standort an der Bahnhaltestelle ist das Büro auch für Mitarbeiter*innen aus Leipzig gut erreichbar – ein wichtiger Standortvorteil für das Büro in der kleinen Ortschaft. Bernd Knoblich erzählt, dass viele die Möglichkeit schätzen, mit der Bahn zur Arbeit zu pendeln. Ein elektrisches Poolfahrzeug, mit dem sich die Mitarbeiter*innen in die Fläche zu den Kund*innen begeben können, vervollständigt die emissionsarme und flexible Mobilität. Das Bahnhofsgebäude in Zschortau passt somit genau in die Nachhaltigkeitsstrategie des Büros.
Viel Abstimmungsarbeit mit dem Denkmalamt erforderte insbesondere die PV-Anlage, welche, angepasst an das Dach, im Format der Schieferplatten angefertigt wurde und heute sowohl den Hausbedarf, die Heizungsanlage (Wärmepumpe) als auch die Ladesäulen für das E-Auto versorgt.
Bernd Knoblich verweist auf das besondere Flair, das das ehemalige Empfangsgebäude ausstrahlt und den Standort unter den Mitarbeiter*innen zum beliebten Arbeitsplatz macht. Hinzu kommen die großzügigen und funktionalen Räumlichkeiten, die die Immobilie bietet. Die großen Besprechungsräume ermöglichen Fachbereichstreffen und Meetings mit Platz für über 30 Mitarbeiter*innen. Durch den Standort an der Bahnhaltestelle ist das Büro auch für Mitarbeiter*innen aus Leipzig gut erreichbar – ein wichtiger Standortvorteil für das Büro in der kleinen Ortschaft. Bernd Knoblich erzählt, dass viele die Möglichkeit schätzen, mit der Bahn zur Arbeit zu pendeln. Ein elektrisches Poolfahrzeug, mit dem sich die Mitarbeiter*innen in die Fläche zu den Kund*innen begeben können, vervollständigt die emissionsarme und flexible Mobilität. Das Bahnhofsgebäude in Zschortau passt somit genau in die Nachhaltigkeitsstrategie des Büros.
Viel Abstimmungsarbeit mit dem Denkmalamt erforderte insbesondere die PV-Anlage, welche, angepasst an das Dach, im Format der Schieferplatten angefertigt wurde und heute sowohl den Hausbedarf, die Heizungsanlage (Wärmepumpe) als auch die Ladesäulen für das E-Auto versorgt.
Vereinzelte Probleme gab es insbesondere durch die Auflagen in Bezug auf den Arbeits- und Brandschutz. Auch liegt zurzeit noch keine Nutzungsgenehmigung für das oberste Geschoss vor, da ein zweiter Fluchtweg fehlt. In Zukunft soll der obere Bereich als Ausgleichsort zur Arbeit genutzt werden und den Mitarbeiter*innen mit spielerischen oder sportlichen Elementen zur Verfügung stehen.
Die Finanzierung des Umbaus erfolgte aus eigener Tasche mit einem Kredit von der Bank.
„Die größte Hoffnung damals hatte ich
in die LEADER–Förderkulisse gesetzt.
Aber als wir uns mit der Deutschen Bahn
wegen des Kaufs einig geworden waren,
waren wir gerade zwischen zwei Förderperioden.“
Angefragt wurde außerdem die Denkmalförderung. Bernd Knoblich berichtet, dass diese jedoch lediglich die historische Außenbeschriftung des Bahnhofes gefördert hätten, wodurch die geringe Fördersumme in keinem Verhältnis zu dem entstandenen Arbeitsaufwand durch die Antragstellung gestanden hätte.
Ein neuer Alter Bahnhof für die Region
Der sanierte Bahnhof ist nicht nur für Bernd Knoblich und sein Team eine Bereicherung. Auch in der Bevölkerung ist die Freude über den in neuem Glanz erstrahlenden Bahnhof groß. Der Landschaftsarchitekt erinnert sich, dass ihn viele bereits während der Umbaumaßnahmen kontaktiert haben, um ihre Freude über die Sanierungsmaßnahmen auszudrücken. Viele persönliche Geschichten kamen zum Vorschein und machten deutlich, welche Erinnerungen und emotionale Verbundenheit die Anwohner*innen mit dem alten Bahnhof verbinden. Am Tag der Architektur 2025 hat das Büro schließlich für alle interessierten Bürger*innen die Türen geöffnet:
„Es waren über 1 000 Leute da und es waren unglaublich bewegende zwei Tage. Ich hätte nie gedacht, dass mich das auch selber so mitnimmt, aber da waren Leute, die standen hinten und haben geweint.“
Sachsen
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