Bahnhof Zschortau – vom ruinösen Leerstand zum modernen Bürostandort Infolge der zahlreichen Stilllegungen von Bahnhöfen in Ostdeutschland stehen in vielen ländlichen Regionen die ortsbildprägenden und meist unter Denkmalschutz stehenden Bahnhofsgebäude leer. Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken und den Orten einen wichtigen Teil ihrer Geschichte und Identifikationsgrundlage zurückzugeben, versuchen private Akteur*innen und Gemeinden vielerorts, den Gebäuden wieder Leben einzuhauchen – so auch in Zschortau, einem Ortsteil der Gemeinde Rackwitz im Landkreis Nordsachsen. Mit dem Ziel, mehr über die Umnutzung des Bahnhofsgebäudes in Zschortau zu erfahren, haben wir uns auf den Weg in die Region 19 km nördlich von Leipzig gemacht und vor Ort mit Bernd Knoblich, Landschaftsarchitekt und Gründer des Büros Knoblich gesprochen, welcher das denkmalgeschützte Empfangsgebäude am Bahnhof heute als Bürostandort nutzt. Das sanierte Bahnhofsgebäude in Zschortau (Foto: Oliver Diecke OD-Pictureworks, Leipzig) Bahnhof Zschortau – die Geschichte Das Bahnhofsgebäude in Zschortau weist eine wechselvolle Geschichte auf. Der Bahnhof liegt an der bedeutsamen Eisenbahnstrecke zwischen Leipzig und Delitzsch und war nach seiner Entstehung um 1870 ein wichtiger Haltepunkt für die Region zwischen Leipzig und Bitterfeld. In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts verlor das Empfangsgebäude des Landbahnhofes, unter anderem aufgrund des abnehmenden Güterverkehrs und Rangierbetriebs, zunehmend an Bedeutung und wurde 1996 endgültig außer Betrieb genommen. Es folgten über 25 Jahre Leerstand und Verfall, die das historische und ortsbildprägende Gebäude in einem ruinösen Zustand mit beschädigten Dächern, zugenagelten Fenstern und Graffiti zurückgelassen haben. Die angrenzende Bahnhaltestelle blieb dabei bestehen und bindet den Ortsteil der Gemeinde an die umliegenden Städte an. Auch wenn es in der Gemeinde selbst keine Nachnutzungsabsichten gab, war ihr Wunsch, das ortsbildprägende Gebäude zu erhalten, groß. Nach einer gescheiterten Versteigerung im Jahr 2015 und unklaren Eigentümerverhältnissen wandte sich der Bürgermeister der Gemeinde schließlich an den Landschaftsarchitekten Bernd Knoblich. Nach zwei Jahren Überzeugungsarbeit kam dann 2022 die rettende Wende für den verfallenen Bahnhof: Der Landschaftsarchitekt kaufte das Gebäude von der Deutschen Bahn und entwickelt einen modernen und nachhaltigen Bürostandort für seine Mitarbeiter*innen, wodurch nicht nur ein Schandfleck verschwunden ist, sondern auch neue Arbeitsplätze in die Gemeinde gekommen sind.  Die Idee – moderne Büros im Nullenergiehaus Bernd Knoblich kam in den 1990er Jahren nach seinem Studium an der TU Berlin nach Sachsen und gründete 2001 schließlich das gleichnamige Büro Knoblich. Das Planungsbüro für Landschaftsarchitektur, Umweltplanung und Bauleitplanung mit heute über 60 Mitarbeiter*innen ist vor allem in Ostdeutschland tätig. Zu den Bürostandorten gehören das alte Forsthaus in Zschepplin bei Leipzig, eine alte Bürgermeistervilla in Erkner bei Berlin und seit 2024 das alte Bahnhofsgebäude in Zschortau. Das Besondere – alle drei Bürostandorte befinden sich in sorgfältig sanierten Altbauten. Bernd Knoblich betont, dass dies Teil der Nachhaltigkeitsstrategie des Planungsbüros sei – für die eigenen Bürostandorte sollen keine neuen Gebäude an unbebauten Orten entstehen. Stattdessen ist es die Philosophie des Landschaftsarchitekten, alte Immobilien aufzuwerten und anschließend in Büros zu verwandeln.   Für Bernd Knoblich steht in diesem Zusammenhang fest – ein konkreter Plan mit einem realistischen und tragbaren Nutzungskonzept ist das A und O für eine erfolgreiche Leerstandsaktivierung. „Das Entscheidendste ist, glaube ich, dass man tatsächlich genau weiß und einen genauen Plan hat, wie man die Räumlichkeiten füllt und das war das, was es mir hier auch so einfach gemacht hat.“ Bernd Knoblich Für Bernd Knoblich steht in diesem Zusammenhang fest – ein konkreter Plan mit einem realistischen und tragbaren Nutzungskonzept ist das A und O für eine erfolgreiche Leerstandsaktivierung. „Das Entscheidendste ist, glaube ich, dass man tatsächlich genau weiß und einen genauen Plan hat,wie man die Räumlichkeiten füllt und das war das, was es mir hier auch so einfach gemacht hat.“ Das Bahnhofsgebäude vor der Sanierung nach 25 Jahren Leerstand Innenansicht: Hohe Decke und ein besonderes Flair im Gemeinschaftsbüro Die Sanierung – gute Zusammenarbeit, viel Vertrauen und ein gemeinsames Ziel Auch wenn Bernd Knoblich bereits einige Erfahrungen mit der Umnutzung von Bestandsgebäuden sammeln konnte, brachte der marode Zustand des Bahnhofes neue Herausforderungen mit sich. Der Landschaftsarchitekt erinnert sich, wie er gemeinsam mit dem Bürgermeister durch ein zugenageltes Fenster gestiegen ist, um sich einen ersten Eindruck zu machen. „Man konnte da durch die drei Etagen hindurchsehen, von unten bis oben. Die ganzen Decken waren durchgebrochen. Das Dach saß mehr schlecht als recht obendrauf.“ Das Bahnhofsgebäude im Umbau Vom Stillstand zum Kauf – Hürden und wie ihnen begegnet werden kann Bevor die Sanierungsarbeiten beginnen konnten, stand das Projekt jedoch noch vor einem großen Hindernis – dem Kauf des alten Empfangsgebäudes. Der Erwerb des Gebäudes von der Deutschen Bahn stockte zunächst aufgrund der vorangegangenen gescheiterten Versteigerung, wodurch die DB nicht mehr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Erst durch die Eröffnung eines Notaranderkontos und einen Anzahlungspreis von 1 800 € gelang es der Deutschen Bahn, den Grundbucheintrag zurückzubekommen. Zusätzliche Probleme brachte die Strategie „Starke Schiene Deutschland“, welche den vorangegangenen großmaßstäbigen Verkauf von Bahnhofsgebäuden durch die Deutsche Bahn bremsen sollte. Die Lösung – Handlungsdruck für die DB aufgrund der Denkmalschutzrichtlinien. Ohne den Verkauf der Immobilie hätte die Bahn Kosten in Höhe von 180 000 € für die Notsicherung aufbringen müssen. Innenansicht: Durchgebrochene Böden und ein löchriges Dach Bernd Knoblich verweist in diesem Zusammenhang insgesamt auf die schleppenden Verhandlungen mit Behörden, einschließlich der Deutschen Bahn: „Diese unglaublich zähen Verhandlungen, bis man überhaupt so etwas kaufen kann – da geben eigentlich 90 % der Leute auf.“  Entscheidend ist laut dem Landschaftsarchitekten, viele gute Kontakte und eine wohlwollende Gemeinde auf seiner Seite zu haben. Insbesondere die Unterstützung durch den Bürgermeister war bei den Verhandlungen mit der DB essentiell. Das Landschaftsarchitekturbüro konnte darüber hinaus auf wertvolle Kontakte und zuverlässige Netzwerkpartner zurückgreifen. Mit der engagierten Baufirma hatte das Büro Knoblich bereits zwei Projekte durchgeführt. Auch zum Denkmalamt bestanden aufgrund von früherer beruflicher Zusammenarbeit bereits Kontakte. Hinzu kam ein guter Draht zur Bauaufsicht und die bereits erwähnte Unterstützung der Gemeinde, was eine unkomplizierte Abstimmung auf Augenhöhe ermöglichte. „Wenn man die guten Kontakte nicht gehabt hätte, weiß ich nicht, ob man das so schnell und so zielorientiert gelöst hätte.“ Nach einem Jahr Planung fiel dann im Februar 2023 der Startschuss. Das Team, ergänzt durch ein Leipziger Architekturbüro und verschiedene Handwerkersbetriebe, machte sich mit viel Feingefühl und Liebe zum Detail für die