Mit Citymanagement dem Leerstand in der Innenstadt erfolgreich entgegentreten

Erfahrungen aus der mittelfränkischen Kleinstadt Heilsbronn

Heilsbronn zählt mit seinen rund 9.700 Einwohner*innen, die überwiegend im Stadtgebiet, aber auch in den 17 angebundenen Dörfern und Weilern leben, zu den vier größten Gemeinden im Landkreis Ansbach. Die Stadt blickt auf eine lange Geschichte zurück. Seit dem frühen 12. Jahrhundert war es ein bedeutendes Zisterzienserkloster, welches maßgeblich zur Entwicklung der Stadt beitrug. Heute stellt Heilsbronn eines der wichtigsten Grundzentren im Landkreis dar.

Im Gespräch mit dem 1. Bürgermeister der Stadt Dr. Jürgen Pfeiffer und dem Leiter des Fachbereiches Bürgerservice, Planen und Bauen Tobias Christ haben wir uns über die kommunale Innenentwicklung und die Bedeutung von Leerständen in Heilsbronn unterhalten. Der promovierte Betriebswirtschaftler Dr. Jürgen Pfeiffer ist seit 2008 im Amt des Bürgermeisters der Stadt. Tobias Christ ist Diplom-Verwaltungswirt und seit zehn Jahren als Fachbereichsleiter in Heilbronn tätig und seitdem für die Stadtentwicklung mitverantwortlich. Beide lieferten uns Einblicke in die Ausgangslage der Stadt Heilsbronn, die aktuelle Situation hinsichtlich des Leerstands sowie den konkreten Ansatz der Innenentwicklung, den die Kommune verfolgt.

Zwischen Münster und Marktplatz: Historisches Erbe und lebendige Innenstadt – wie Heilsbronn sein Stadtbild pflegt

Aufgrund seiner weitreichenden Geschichte findet sich in Heilsbronn eine Vielzahl historischer Gebäude. Hierzu zählt insbesondere das imposante Münster als stadtbildprägendstes Bauwerk. Aber auch die Spitalkapelle, die alte Klosterbrauerei, der Katharinenturm, in dem sich heute die städtische Bücherei und das Heimatmuseum befinden, oder die historischen Fachwerkgebäude am Marktplatz prägen das Ortsbild. Alte und historische Bausubstanz bringt stets eine gewisse Verantwortung für die Pflege und den Erhalt eben dieser mit sich. Die Stadt hat dies erkannt und geht sehr vorausschauend vor, so dass es in Heilsbronn derzeit nur wenig Leerstand gibt.

„Tatsächlich ist es so, dass wir die vier, manchmal auch fünf,
Leerstände in der Innenstadt kennen. Die sind jetzt nicht extra verzeichnet.
Wir können die aus dem Stehgreif nennen, aber wir führen kein
amtliches Kataster in dem Sinne, wie es auch gefördert wird.“
(Tobias Christ)

Tobias Christ hat seine Leerstände – sowohl bestehende als auch drohende – im Blick und setzt insbesondere auf Prävention und Vermeidung. Vor allem die kleinen Geschäfte, also die Gewerbetreibenden im Ort, rücken in den Fokus, denn: Bestehende Geschäfte im Ort halten den Kern am Leben und tragen zur Lebensqualität in der Stadt bei. Aus diesem Grund setzt die Stadt Heilsbronn bereits seit 2009 auf eine aktive Stadtentwicklung und ein Citymanagement. Diese Aufgabe übernimmt Citymanager Michael Aulbach von PLANWERK Stadtentwicklung, der sich aktiv für die Stärkung der Innenstadt einsetzt. In diesem Prozess erhält er Unterstützung durch die Lenkungsgruppe Heilsbronn und die verschiedenen Projektgruppen der Stadt, die sich mit der Entwicklung der Innenstadt, dem Einzelhandel und dem Thema Nachhaltigkeit befassen. Der wachsende Druck durch Discounter oder Online-Handel auf den stationären Einzelhandel ist jedoch auch hier spürbar und wird stetig größer.

„Citymanagement ist aus meiner Sicht gut dafür, Rahmenbedingungen
zu schaffen. Bei uns liegt dieser [Fokus] auf dem Einzelhandel in der Innenstadt.
Es wird aber schwierig, wenn es konkreter wird und wir können nur bedingt weiterhelfen. Wenn im Rahmen der Landesplanung und gemessen an der Kaufkraft entschieden wird, dass Heilsbronn einen weiteren Discounter braucht,
dann müssen wir das bis zu einer gewissen Größe genehmigen.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)

Im Gespräch wird schnell klar, dass der Erhalt und die Entwicklung der Stadt nur funktioniert, weil man in Heilsbronn verstanden hat, mit Förderungen zu arbeiten. Insbesondere die Städtebauförderung als dauerhaftes Programm ist von besonderer Relevanz für die Kleinstadt. Aus Sicht der Verwaltung ist dies das Programm mit den geringsten bürokratischen Hürden und dem überschaubarsten Aufwand – vor allem auch gemessen an den Fördersummen.

„Die Stadt gewährt eigene Fördermittel, die allerdings wiederum zu 60 Prozent durch Städtebaufördermittel bezuschusst sind. Unsere Fördermaßnahme richtet sich an Eigentümer innerhalb der Fördergebiete, insbesondere des Innenstadtbereichs, zum Beispiel für Fassadenmaßnahmen.

Es gibt auch eine Richtlinie der Stadt, in der die förderfähigen Maßnahmen und Bedingungen (…) enthalten sind. Wir haben das aber auch gedeckelt auf eine Bezuschussung von 30.000 Euro je Maßnahme. Wogegen wir uns aber auch entschieden haben, ist die Umwandlung von Leerstand in Wohnraum, weil wir insbesondere in der Innenstadt kein reines Wohnviertel möchten.“
(Tobias Christ)

Den besonderen Stellenwert der Innenentwicklung stellen zwei weitere Aspekte dar. Zum Ersten – und zusätzlich zur Prämisse der Bayerischen Flächensparoffensive – hat der Stadtrat der Stadt Heilsbronn per Beschluss den Grundsatz „Innen- vor Außenentwicklung“ in das städtische Entwicklungskonzept aufgenommen. Und zweitens hat die Stadt ein eigenes Förderprogramm aufgestellt, um den Erhalt und die Belebung des Ortskerns weiter voranzutreiben.

Aus leer wird lebendig: Mit Ideen, Kooperationen und Mut gegen den Leerstand

Im Ortskern gibt es einige gute Beispiele für den Umgang mit drohendem oder tatsächlichem Leerstand. So sind beispielsweise Objekte entwickelt worden, die bereits seit längerer Zeit leer standen; aber es gab auch Projekte, die in Gebäuden realisiert wurden, denen der Leerstand lediglich drohte. Dies entspricht der präventiven Herangehensweise der Stadt, die aber auch nur dann funktionieren kann, wenn ein drohender Leerstand der Kommune bekannt wird. Dafür ist das überschaubare Setting einer Kleinstadt vorteilhaft, was in diesem Kontext einen relevanten Standortvorteil darstellt. Bei den folgenden Beispielen handelt es sich um Projekte, die sowohl von der Kommune als auch von Institutionen sowie von privaten Investor*innen oder Vereinen getragen worden sind. Oftmals ergaben sich jedoch auch kooperative Vorhaben, an deren Umsetzung mehrere Akteur*innen beteiligt waren.

Der Katharinenturm: Vom Wohnturm des Türmers zur Bibliothek und zum Museum

Gegen Ende des 18. Jahrhunderts erbaut, ist der Turm das Überbleibsel der ehemaligen Katharinenkirche. Der Turm wurde bereits damals zu einem Wohnturm umfunktioniert und unter anderem vom Türmer bewohnt. Hierbei handelt es sich um den historischen Beruf des Turmwächters, der insbesondere mit dem Brandschutz einer Stadt beauftragt war und im Fall eines Brandes Alarm schlug. Diese Nutzung als Wohnraum reichte bis in das Jahr 1980. Anschließend wurde der Turm mit Mitteln aus der Städtebauförderung und der Denkmalpflege hergerichtet, so dass die Stadtbücherei in das historische Bauwerk einziehen konnte. Im Jahr 1995 eröffnete in der ehemaligen Wohnung des Türmers zusätzlich das Heimatmuseum, die „Heimatstuben“ des Heimatvereins Heilsbronn. Das Gebäude befindet sich im kommunalen Besitz und gehört ebenfalls zu den stadtbildprägenden Objekten, direkt neben dem Heilsbronner Rathaus.

„Wenn beispielsweise die Stadt oder – im Falle des alten Markthauses –
die Evangelische Landeskirche sagen, dass sie ein Gebäude langfristig mieten wollen, dann ist das ein großer Vorteil. Wenn die Bonität eines potenziellen Mieters stimmt, dann findet sich auch immer ein Investor, der eine Entwicklung finanziert. Wir haben genügend Privatkapital in Deutschland und das kann den Kommunen auch weiterhelfen.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)

Die Evangelische Medienzentrale im historischen Markthaus

Ein ehemaliges Geschäftshaus direkt am Marktplatz der Stadt, welches in seinem Ursprung aus dem 16. Jahrhundert stammt, konnte im Jahr 2019 nach einer langen Leerstandsphase neu bezogen werden. Familie Kupfer kaufte das denkmalgeschützte Gebäude und sanierte das Objekt ausschließlich durch den Einsatz von Eigenmitteln. Für den Erwerb und die Entscheidung, das Gebäude zu entwickeln, war im Vorfeld von großer Bedeutung, dass das Landeskirchenamt der Evangelisch-Lutherischen Kirche in Bayern ihr Interesse an der Anmietung des Gebäudes signalisierte. Das sanierte Objekt dient dem angrenzenden Religionspädagogischen Zentrum (RPZ) seitdem als Evangelische Medienzentrale (EMZ) für den Freistaat Bayern.

Bürgertreff Heilsbronn: Soziale Teilhabe und gesellschaftliches Miteinander im ehemaligen Bekleidungsgeschäft

Aus einem ehemaligen Bekleidungsgeschäft wurde im Jahr 2013 ein Ort der Begegnung für Jung und Alt. Der heutige Bürgertreff Heilsbronn verfügt über verschiedene Angebote, wie den regelmäßigen Mittagstisch an Donnerstagen und Freitagen. Zudem bietet er Raum für Ausstellungen und Workshops und kann von örtlichen Projektgruppen oder Vereinen als Veranstaltungs- und Besprechungsraum genutzt werden. Letzteres hängt mit dem zunehmenden Gasthaussterben zusammen, was dazu führt, dass Orte für Vereinstreffen, -sitzungen und -veranstaltungen rar werden. Das Gebäude befindet sich in Privatbesitz, wobei die Stadt Heilsbronn als Mieterin der Räumlichkeiten fungiert und diese dem Verein Bürgertreff Heilsbronn e.V. zur Verfügung stellt. Dieser kümmerte sich auch um die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten. Die Sanierung der Außenfassade konnte durch Mittel der Städtebauförderung bezuschusst werden, während der Innenausbau durch Spenden, Vereinsmittel und eine finanzielle Unterstützung der Stadt finanziert wurde.

Sorgenkinder mit Zukunft? Potenziale und Probleme historischer Gebäude in Heilsbronn

Trotz der vergleichsweise guten Ausgangslage in der Stadt Heilsbronn gibt es jedoch auch Leerstände, die noch nicht entwickelt sind und bei denen sich der Prozess schwieriger gestalten kann. In der Regel handelt es sich bei solchen Objekten um großvolumige Gebäude mit speziellen Anforderungen und einem besonderen Sanierungsaufwand. Bei den „Sorgenkindern“ der Kommune handelt es sich um große stadtbildprägende Gebäude, die zudem Denkmalschutz relevant sind. Exemplarisch sollen an dieser Stelle die ehemalige Klosterbrauerei an der Hauptstraße des Ortes und der Gasthof „Zum Adler“ in unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus der Stadt erwähnt werden. Bei beiden Objekten ist jedoch großes Potenzial der Leerstandsaktivierung zu erkennen.

Die alte Klosterbrauerei stammt bereits aus der Zeit der ersten Abtei in Heilsbronn im frühen 12. Jahrhundert und gehört somit zu den ältesten Gebäuden im Ort. Daraus ergeben sich jedoch Auflagen für die Sanierung des Objekts. So gab es bereits Überlegungen seitens der Stadt, die alte Brauerei selbst zu entwickeln und in eine neue Nutzung zu überführen. Gemeinsam mit der Kirche gab es beispielsweise die Idee, hier eine Kita zu eröffnen. Aufgrund der zentralen Lage und der dazugehörigen Außenflächen, hätte sich diese Lösung angeboten, aber die baurechtlichen Voraussetzungen haben schnell wieder zur Verwerfung der Pläne geführt. Das Gebäude steht nunmehr seit 15 Jahren leer und die Bausubstanz leidet zusehends. Wegen des hohen Investitionsvolumens sucht die Stadt nun händeringend nach – insbesondere privaten – Investor*innen. Da es sich aus Sicht des Bürgermeisters um ein sehr erhaltenswertes Gebäude handelt, gibt man die Hoffnung nicht auf, dass es in Zukunft entwickelt und neu- oder nachgenutzt werden kann.

Regionale Kooperationen und kommunale Selbstverwaltung -  Vereine und Bürger*innen als Motor der Stadtentwicklung

Die Vernetzung mit dem Landkreis, als übergeordnete Verwaltungsebene, ist laut Dr. Jürgen Pfeiffer durchaus gut. Darüber hinaus ergeben sich auch für Heilsbronn aufgrund der Strukturen im Freistaat Bayern enge Verbindungen mit anderen Kommunen innerhalb der Region durch den Anschluss der Stadt an den Regionalen Planungsverband Westmittelfranken, die Kommunale Allianz Kernfranken und die Lokale Aktionsgruppe (LAG) Rangau. Für die Entwicklungsarbeit aus Sicht der Verwaltung betont Dr. Jürgen Pfeiffer besonders die Kooperationen innerhalb der Kommunalen Allianz. Dieser Zusammenschluss stärkt die kommunale Selbstverwaltung und die interkommunale Zusammenarbeit in einem besonderen Maße, optimiert darüber hinaus den Ressourceneinsatz – durch gemeinsame Projekte und Maßnahmen – und trägt zur Selbstwirksamkeit der Kommunen bei. Für die Umsetzung kommunaler Vorhaben eignet sich das LEADER-Programm – vor allem aufgrund des bürokratischen Aufwandes – nicht. Aber – und das betont der Bürgermeister – die Kommunen beraten Privatpersonen, Vereine und Initiativen in Bezug auf die LEADER-Förderung und machen aktiv Werbung für dieses Programm. Das liegt nicht zuletzt an der guten Arbeit des Umsetzungsmanagers aus der Region, der in seiner Herangehensweise als sehr pragmatisch und unterstützend gelobt wird.

Das bedeutendste Netzwerk für die Kommune ist jedoch in der eigenen Stadt zu finden. Engagierte Bürger*innen sind ein wesentlicher Aspekt für eine gelingende Stadt- und Innenentwicklung. Auch in Heilsbronn lassen sich unzählige (potenzielle) Gestalter*innen ausmachen, ohne die insbesondere der Umgang mit Leerständen nur sehr schwer zu bewerkstelligen ist. In der Stadt sind es die Vereine und Projektgruppen, die sich für die Entwicklung als nahezu unverzichtbar erweisen. Sie sind ein wichtiges Bindeglied, Sprachrohr der Bürger*innen und bedeutender Multiplikator für die städtische Verwaltung und den Bürgermeister. Die Teilnahme an den Aktionstagen Innenorte des Landkreises Ansbach hat sich für die Vernetzung als ebenfalls bedeutsam herausgestellt. Insbesondere der Kontakt zu anderen Gestalter*innen und der fachübergreifende Austausch haben wertvolle Impuls gegeben.

Mehr Zuweisungen und weniger Bürokratie – wo Kommunen an ihre Grenzen stoßen

Trotz der recht positiven Ausgangssituation der Stadt Heilsbronn treten auch hier immer wieder Hürden und Erschwernisse auf, die die Entwicklungsarbeit beeinflussen oder sogar direkt beeinträchtigen. Diese Einflussfaktoren identifizieren Dr. Jürgen Pfeiffer und Tobias Christ zu großen Teilen auf der strukturellen Ebene. Demnach sollte die Förderlandschaft grundlegend überarbeitet oder neugedacht werden. Förderungen haben zwar den Vorteil, dass sie Gestalter*innen finanzielle Hilfe gewähren und dazu führen, dass Projekte realisiert werden können. Dahinter steht jedoch zumeist ein großer bürokratischer Aufwand, der meist nur schwer zu bewältigen ist. Zusätzlich erfüllen Förderungen jedoch eine weitere Funktion: Sie erzielen eine Wirkung nach außen, werden von den Menschen wahrgenommen und stehen sinnbildlich für den politischen Beitrag zur regionalen Entwicklung. Daher ist es von besonderer Relevanz, so viele Projekte wie möglich aufzeigen zu können.

„Mir wäre es immer lieber, man macht zehn Projekte
für je 10.000 Euro, als ein Projekt für 200.000 Euro.
Die Wirkung in der Breite wäre dann einfach eine ganz andere.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)

Damit kommt das Gespräch zu den Entscheidungsmechanismen bei der Vergabe von Fördermitteln. Die Kommunen, so auch die Stadt Heilsbronn, wünschen sich hier mehr Kompetenzen. Mit dem Regionalbudget ist im Jahr 2019 ein gutes Instrument geschaffen und den Kommunen an die Hand gegeben worden. Die Mittel aus dem Regionalbudget können mit vergleichsweise geringem bürokratischen Aufwand beantragt und vergeben werden. Über die Jahre sind die Budgets jedoch gekürzt worden, so dass das Förderinstrument an Wirkmächtigkeit verloren hat. Dennoch sind sie nach wie vor wichtig, um kleinere Projekte – bis zu einer maximalen Fördersumme von 20.000 Euro –bedarfsgerecht und zielgenau zu fördern.

„Eine allgemeine Forderung, die wir als Kommunen immer platzieren,
betrifft die Mittel im Rahmen des Finanzausgleichs im Freistaat.
Weniger Förderungen, einfach mehr Zuweisungen,
die unmittelbar an die Gemeinden gehen.
Die Gemeinden – und das betont der Freistaat höchstselbst stets –
die wissen selbst am besten, wo das Geld am sinnvollsten eingesetzt wird.“
(Tobias Christ)

Zudem müssen Ansprüche und Standards flexibilisiert werden. Dies bezieht sich auf die Anforderungen in Bezug auf bürokratische Erfordernisse und auf die Standards bei der Umsetzung von Projekten. Letztere gestalten sich für Vereine, Initiativen oder Privatpersonen noch einmal anders, als für eine Kommune.

„Ich nehme zum Verdeutlichen mal ein Bild aus der Autowelt:
Wenn wir das Niveau haben, dass wir über die Förderkulisse (…)
als Kommune nicht mal in der Lage sind, einen Golf zu finanzieren,
dann sollte ich nicht unbedingt die S-Klasse zum Standard machen."
(Dr. Jürgen Pfeiffer)

Eine Kleinstadt mit Vorbildcharakter – Chancen und Aufgaben für die Stadt Heilsbronn

Heilsbronn zeigt, dass Kleinstädte mit einem klaren strategischen Ansatz, engagierten Akteur*innen und funktionierenden Netzwerken dem Leerstand in der Innenstadt wirksam begegnen können. Die Kombination aus konsequenter Innen- vor Außenentwicklung, frühzeitig etabliertem Citymanagement und enger Zusammenarbeit zwischen Verwaltung, Vereinen, Investor*innen und Bürger*innen hat dafür gesorgt, dass Leerstände meist früh erkannt und häufig vermieden werden. Erfolgreiche Projekte wie die Wiederbelebung des Katharinenturms, die Ansiedlung der Evangelischen Medienzentrale oder die Einrichtung des Bürgertreffs verdeutlichen, wie historische Bausubstanz erhalten, neue Nutzungen geschaffen und gleichzeitig die städtische Lebensqualität erhöht werden können.

„Wissen Sie, wir hatten früher eine Personalstelle,
die sich mit Förderungen befasst hat. Heute sind es zweieinhalb Stellen.
Das ist sehr wichtig, bindet aber natürlich auch unsere Kapazitäten.“
(Dr. Jürgen Pfeiffer)

Gleichwohl bleibt die Stadt mit Herausforderungen konfrontiert: Großvolumige, denkmalgeschützte Gebäude wie die alte Klosterbrauerei erfordern hohe Investitionen und komplexe Genehmigungsprozesse. Hinzu kommen bürokratische Hürden bei Förderprogrammen, begrenzte personelle Ressourcen in der Verwaltung und ein verändertes Konsumverhalten, das den stationären Einzelhandel und die Gastronomie zunehmend unter Druck setzt. Diese Faktoren machen deutlich, dass erfolgreiche Innenentwicklung kontinuierliches Handeln, langfristige Planung und die Bereitschaft zu pragmatischen Lösungen erfordert.

Für die Zukunft gilt es, die vorhandenen Stärken gezielt auszubauen und die Rahmenbedingungen für die (Innen)Stadtentwicklung zu verbessern. Mehr kommunaler Handlungsspielraum bei der Vergabe von Fördermitteln, flexiblere Anforderungen im Denkmalschutz und neue Beteiligungs- und Finanzierungskonzepte könnten dazu beitragen, auch problematische Leerstandsobjekte erfolgreich zu entwickeln. Parallel dazu ist eine stärkere Sensibilisierung der Bevölkerung für die Bedeutung lokaler Strukturen notwendig. Gelingt dies, kann Heilsbronn nicht nur seine historische Substanz sichern, sondern seine Innenstadt auch langfristig als lebendigen, zukunftsfähigen Mittelpunkt erhalten – und damit als Vorbild für andere vergleichbare Kommunen in ländlichen Räumen dienen.

Mittelfranken

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Wie der Gemeindebürgermeister mit und für Langenfeld eine bürgerschaftliche Entwicklungsphilosophie verfolgt

Langenfeld ist eine Gemeinde am südlichen Steigerwald in der Region Mittelfranken mit 1.056 Einwohner*innen. Die ländliche Kommune ist stark von Veränderungen der Demografie und dem Strukturwandel in der Landwirtschaft betroffen. Auch hinsichtlich der Daseinsvorsorge haben sich Einbußen ergeben, so dass sich die Verantwortlichen der Gemeinde entschieden haben zu handeln. Der 1. Bürgermeister der Gemeinde Langenfeld Reinhard Streng berichtete in einem sehr anregenden Gespräch, wie die Gemeinde selbst die Zügel in die Hand nimmt, um sich den Herausforderungen zu stellen.

„Wir müssen uns um mehr Dinge wieder selber kümmern.
Die Strukturen, wie wir sie heute kennen, werden zu einem erheblichen Teil
nicht mehr ewig zur Verfügung stehen, gerade in ländlichen Regionen.“
(Reinhard Streng)

Reinhard Streng lebt bereits seit seinem 5. Lebensjahr in der unmittelbaren Nähe von Langenfeld. Er ist ausgebildeter Steuer- und Wirtschaftsfachangestellter. Nach der Ausbildung schloss er ein Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Wirtschaftspädagogik ab. Er war an verschiedenen Wirtschafts- und Berufsschulen tätig, teilweise in leitenden Funktionen. 1994 zog er mit seiner Familie nach Langenfeld, wo er sich seit 1996 politisch engagiert – zunächst als Mitglied des Gemeinderats und in der Funktion als 3. Bürgermeister. Seit 2002 ist er 1. Bürgermeister der Gemeinde und seit 2008 darüber hinaus im Kreistag aktiv, wo er zusätzlich die Position des gewählten stellvertretenden Landrats innehat.

In solch einer langen Zeit als Gemeindebürgermeister erlebt man viele Entwicklungen mit und gestaltet die Zukunft des Ortes maßgeblich. Dies wird bei Betrachtung der umgesetzten Projekte klar, wo es neben Innenentwicklung und dem Umgang mit Leerständen immer auch um das Gemeinwohl und die Zukunftsfähigkeit der Gemeinde geht.

Zukunft selbst gestalten – mit Bürgersinn, Fördermitteln und kreativer Innenentwicklung zu einer lebendigen Daseinsvorsorge

Die Gemeinde hat seit 2007 mehr als zehn Projekte in Zusammenhang mit leerstehenden Gebäuden umgesetzt. Hierdurch hat sich die Situation mit Blick auf die Daseinsvorsorge bereits deutlich verbessert. Zum Spektrum der Entwicklungen gehören die medizinische Versorgung in Form einer Hausarzt- und einer Physiotherapiepraxis sowie die pflegerische Versorgung durch den Bau einer ambulant betreuten Wohngemeinschaft und einer Tagespflegeeinrichtung. Defizite in der Nahversorgung können über den gemeindeeigenen und bürgerschaftlich organisierten Dorfladen abgedeckt werden. Zudem steht die Schaffung von altersgerechtem und barrierefreiem Wohnraum im Fokus der Kommune. Dennoch gibt es in der Gemeinde Langenfeld noch leerstehende Immobilien. Vordergründig handelt es sich um privaten Leerstand, der aufgrund fehlenden Zugriffs nur schwer entwickelt werden kann. Auch drohender Leerstand ist ein Thema für die Gemeinde, wobei hier insbesondere „spezielle Konversionsflächen“ gemeint sind. Reinhard Streng bezeichnet sie als „Konversionsflächen der Dörfer“ und bezieht sich dabei auf nahezu alle landwirtschaftlichen Nutzgebäude. Die alten Gebäude sind in der Regel für eine moderne, zeitgemäße Landwirtschaft nicht mehr (lange) nutzbar und stellen ein enormes Entwicklungspotenzial dar. Allerdings muss Leerstand aus der Sicht des 1. Bürgermeisters in eine zeitgemäße Form konvertierbar sein. Sollte ein Gebäude nicht sanierbar sein, ist die Option eines Abrisses und anschließendem Neubau durchaus in Betracht zu ziehen. Einen häufigen Grund stellen die hohen baurechtlichen Standards dar.

„Wenn wir heute was machen, dann lade ich zu einer Bürgerversammlung ein.
Ich mache schon seit Jahren keine „normalen“ Bürgerversammlungen mehr.
Wenn ich einlade, dann immer zu einem bestimmten Thema.
Als die alte Molkerei leer geworden ist, da haben wir zum Beispiel
mit über 20 Leuten diskutiert, was daraus werden könnte.“
(Reinhard Streng)

Die Gemeinde verfolgt in ihrem Vorgehen einen Dreiklang: Ein Projekt wird in Betrieb genommen, ein weiteres parallel in Umsetzung gebracht und ein drittes konzipiert bzw. geplant. Reinhard Streng betont, dass es ihm wichtig sei, die Bevölkerung in Planungsprozesse mit einzubeziehen, da es sich bei den Projekten der Gemeinde in der Regel um gemeinwohlorientierte Vorhaben handelt. Aus diesem Grund veranstaltet die Gemeinde Langenfeld regelmäßig Bürgerversammlungen und -seminare. Diese weisen thematische Schwerpunkte auf und haben sich insbesondere nach Inbetriebnahme der „Dorflinde“ als Mehrgenerationenhaus etabliert. Für die Umsetzung mancher Projekte kann es zudem ratsam sein, eine Privatperson als Eigentümer*in oder Mehrheitseigner*in einzusetzen. Hierdurch erhöht sich oftmals der Handlungsspielraum, was zu mehr Flexibilität und letztlich zu einer gelungenen Projektentwicklung führen kann.

 „Ein Punkt, der wirklich wichtig ist und was an dem Bundesprogramm
Mehrgenerationenhaus, neben all der Bürokratie, das Wesentliche ist:
Es ist eines der am meisten oder am besten auf die ländlichen Regionen
zugeschnittenen Programme, weil es ein Gemischtwarenladen ist
und keine nennenswerte Spezialisierung braucht.
Spezialisierte Programme sind für die kleinen Kommunen,
so wie wir es sind, meist gar nicht nutzbar“
(Reinhard Streng)

Das zentrale Pilotprojekt – zugleich Anstoß für eine ganze Reihe weiterer Projekte der Innenentwicklung – war das Mehrgenerationenhaus „Dorflinde“ im Zentrum von Langenfeld.

Als generationenübergreifendes Wohnprojekt geplant, sollte bei der „Dorflinde“ die Gemeinschaft im Fokus stehen, und zwar über eine „normale“ Wohngemeinschaft oder Nachbarschaft hinausgehend. Das Aktionsprogramm Mehrgenerationenhäuser des Bundes sieht Wohnkonzepte jedoch nicht vor und da sie keines der Ziele – hierzu zählt insbesondere die Stärkung des generationenübergreifenden gesellschaftlichen Miteinanders – darstellt, wären das Projekt, wie es anfangs geplant wurde, im Rahmen des Aktionsprogramms nicht förderfähig gewesen. Der Sanierungs- und Baustart für die „Dorflinde“ war im Jahr 2007. Das Konzept des Vorhabens wurde im Austausch mit und Beteiligung der Bürger*innen erstellt, um dem Bedarf und Bedürfnissen der „zukünftigen Nutzer*innen“ gerecht zu werden. Sanierungs- und Baustart für die „Dorflinde“ war im Jahr 2007. Auf dem Baugelände befanden sich zu diesem Zeitpunkt eine alte Fachwerkscheune und ein angrenzendes Wohngebäude. Das Wohngebäude wurde jedoch abgerissen und durch den heutigen Glasanbau ersetzt. Zeitgleich sanierte man die ehemalige Scheune, bei der es sich um ein ortsbildprägendes und identitätsstiftendes Gebäude handelt. 

Dieser Teil der „Dorflinde“ dient heute als Gemeinde- und Veranstaltungssaal. Obwohl die ehemalige Scheune, nach Aussage von Reinhard Streng, eigentlich zu klein sei, wurde sich aufgrund der Bedeutung jedoch trotzdem für die Nutzung entschieden. Nicht nur bei der Konzeptionierung, sondern ebenfalls während der Bau- und Sanierungsarbeiten und dem heutigen Betrieb der „Dorflinde“ ist die Beteiligung der Bürger*innen wichtig.  Ehrenamtliches Engagement spielt weiterhin eine große Rolle, wobei die Gemeinde als Träger und Eigentümer stets die treibende Kraft war und ist.

Die Finanzierung setzte sich aus Fördergeldern sowie privaten und kommunalen Mitteln zusammen. In das Projekt flossen demnach Mittel aus der Städtebauförderung, dem Aktionsprogramm Mehrgenerationenhäuser des Bundes, von der Bayerischen Landesstiftung sowie der Wüstenrot Stiftung. Nach Angaben von Reinhard Streng kamen bis zur Eröffnung der „Dorflinde“ im Jahr 2008 rund 250.000 Euro zusammen. Die übrigen Mittel konnten, wie gesagt, durch den Gemeindehaushalt und privates Sponsoring aufgebracht werden.

Ein weiteres wichtiges Projekt ist der Dorfladen Langenfeld, der im Jahr 2017 eröffnete und das Herzstück eines örtlichen Dienstleistungszentrums darstellt. In einem ehemaligen Lagerhaus entstand neben dem Nahversorgungsangebot noch eine Bäckerei, eine kleine Postfiliale, ein Bankautomat sowie eine angrenzende Hausarzt- und Physiotherapiepraxis. Wie in vielen ländlichen Gemeinden ist die Gründung des Dorfladens ein Resultat des schrumpfenden Angebots an Daseinsvorsorge – in diesem Fall konkret: die Schließung der örtlichen Bäckerei, die noch weitere Lebensmittel und kleinere Dinge des Alltags angeboten hatte.

Beim Betreten des Geschäfts wird direkt klar: Es handelt sich um einen außergewöhnlich großen und gut sortierten Dorfladen. Auch hier stellten Mittel der Städtebauförderung einen wesentlichen Teil der Fördergelder dar. Zusätzlich konnte die Inneneinrichtung mit Hilfe der LEADER-Förderung finanziert werden. Darüber hinaus wurden für den Betrieb des Dorfladens eine Unternehmergesellschaft (UG) und eine Stille Gesellschaft gegründet, die mit 300 Gesellschafter*innen ein Gesamtkapital von rund 135.000 Euro zeichnete. Die Mindesteinlage für einen Gesellschaftsanteil beträgt 200 Euro.

Im gleichen Jahr 2017 wurde – auch hier wieder mit Hilfe der Städtebauförderung – ein neues Gebäude im Ortskern von Langenfeld realisiert, welches seitdem eine ambulant betreute Wohngemeinschaft beherbergt. Das Haus liegt in unmittelbarer Nähe zur „Dorflinde“ am Standort der ehemaligen Bäckerei des Dorfes. Das alte Gebäude konnte leider nicht entsprechend saniert werden, da es für die benötigte Deckenhöhe zu niedrig und somit für die neue Nutzung nicht geeignet war. Folglich musste es leider abgerissen werden. Es handelt sich also um keine Leerstandsaktivierung im engeren Sinn oder die Umnutzung eines bestehenden Gebäudes – auch wenn die Gemeinde mit allen Mitteln versucht hat, die Wohngemeinschaft in der alten Bäckerei zu realisieren. Gemeindebürgermeister Reinhard Streng ist bei diesem Projekt als Privatperson der Mehrheitseigner, wodurch sich für die Kommune Vorteile ergeben und rechtliche Konflikte umschifft werden konnten. Durch eine umfangreiche Förderung konnte die Gemeinde das alte Gebäude zurückbauen und das Grundstück neu entwickeln. Hierfür musste sie lediglich 70.000 Euro Eigenkapital einbringen.

„Ich bin ein großer Anhänger der These, dass die Kirche
und das Wirtshaus einfach in jedes Dorf gehören.
Beide gehören zu den Fundamenten, die gesellschaftliches Miteinander
sehr positiv beeinflussen können, auch wenn ein Großteil der Bevölkerung
heute weder das eine noch das andere besucht.“
(Reinhard Streng)

Wirtshäuser gehören für auswärtige Betrachter*innen zum typischen Ortsbild im Fränkischen. Aber auch diese Region mit ihrer traditionsreichen Braukultur bleibt nicht vom fortschreitenden Gasthaussterben verschont. Einst gab es in Langenfeld drei Wirthäuser, berichtet Reinhard Streng. Seit 2017 gibt es nach einer wahren „Durststrecke“ von 28 Jahren endlich wieder eines.

Es handelt sich ebenfalls um ein ortsbildprägendes Gebäude (ehemalige Posthalterei), welches zusätzlich denkmalgeschützt ist. Die Gemeinde erwarb das Gebäude vor einigen Jahren und sanierte es denkmalgerecht. Bei der Umsetzung dieses Bauvorhabens war lediglich die Sanierung der Fassade durch die Städtebauförderung förderfähig. Anfangs nur an Sonntagen geöffnet, ist das Wirtshaus mittlerweile zu einem wichtigen Treffpunkt für die Langenfelder geworden. Die Gemeinde tritt als Verpächter auf und erzielt dadurch wiederkehrende Einnahmen.

Ideen, Austausch und Gemeinschaft – die Kraft des Netzwerks der Gemeinde Langenfeld

Das Herzstück des Netzwerks liegt in der Gemeinde Langenfeld selbst. Die unzähligen Ehrenamtlichen aus dem gesamten Gemeindegebiet sind für die Entwicklung ganz wesentlich, denn das Ehrenamt bringt viele Menschen mit verschiedenen Kompetenzen zusammen, die sich konstruktiv in die Projekte einbringen. Ergänzt wird dies durch ein starkes kommunales Netz im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim. Auch die Zusammenarbeit im und mit dem Kreistag hebt der Gemeindebürgermeister hervor. Zudem gibt es enge Verbindungen zu anderen Kommunen innerhalb der Region durch den Anschluss an den Regionalen Planungsverband Westmittelfranken, die Kommunale Allianz Franken 3 und die Lokale Aktionsgruppe (LAG) Südlicher Steigerwald.

Als besonders wertvolle Akteure im Netzwerk werden die Institutionen und Organisationen beschrieben, die die Langenfelder Gemeindevertreter*innen immer wieder zu Veranstaltungen einladen, auf denen sich die Gemeinde Langenfeld präsentieren kann. Aber der große Vorteil solcher Veranstaltungen liegt nicht in der Selbstdarstellung – wenn es auch guttut, dass die eigenen Projekte als Best-Practice-Beispiele bewertet werden –, sondern im Austausch mit anderen Gestalter*innen und den vielen neuen Ideen, die man dabei mitnimmt.

„Veranstaltungen, auf denen wir uns vorstellen können, sind auch immer ein Ideen-Pool, wo man immer wieder was mitnimmt. Das ist eine wichtige Ressource. Viele Dinge und Ideen entstehen ja nicht unbedingt aus einem selbst heraus, sondern das sind Informationen und Eindrücke, die man irgendwo mitgenommen hat.“
(Reinhard Streng)

Hilfreiche Impulse bekommt die Gemeinde Langenfeld auch durch die Zusammenarbeit mit der SPES Zukunftsakademie in Schlierbach (Österreich). Die SPES (Studiengesellschaft für Projekte zur Erneuerung der Strukturen) entwickelt praxisnahe Modelle für lebenswerte ländliche Regionen, stärkt Bürger*innen in ihrer Selbstwirksamkeit und fördert ihre aktive Beteiligung. Sie begleitet Gemeinden und Initiativen bei Themen wie Familie, Klima, Mobilität, Nahversorgung und Zentrumsbelebung, sowohl regional als auch in internationalen Projekten. Auch die Kollaboration mit der Arbeitsgemeinschaft für Sozialplanung und Altersforschung (AfA) in München – insbesondere der Kontakt zu Sabine Wenig – war für die Entwicklungsarbeit der Gemeinde von großer Bedeutung. Im Rahmen des Modellprojekts „Altenhilfekonzept für kleine Gemeinden“ des Bayerischen Staatsministeriums für Familie, Arbeit und Soziales wurde Langenfeld zur Modellkommune im Kontext des demografischen Wandels. In dieser Zeit wurde auch die Grundlage für das Konzept der „Dorflinde“ gelegt. Zudem entwickelte sich in der Gemeinde ein grundlegendes Verständnis für die eigene Ausganslage und wie diese verbessert werden kann. Reinhard Streng betont, dass Langenfeld in dieser Zeit das Rüstzeug an die Hand gegeben wurde, um Projekte zu entwickeln und die Gemeinde zukunftsfester zu machen.

Auch in die Wissenschaft bestehen Vernetzungen. Insbesondere Prof. Dr. Peter Dehne von der Hochschule Neubrandenburg und Prof. Dr. Thomas Klie vom Zentrum für zivilgesellschaftliche Entwicklung (zze) in Freiburg im Breisgau sind hier zu erwähnen. Beide beschäftigen sich mit Hybridität in der Daseinsvorsorge, um diese auf kommunaler Ebene zukunftssicher zu gestalten. Dabei sind die beiden Wissenschaftler auf die Entwicklungen in Langenfeld aufmerksam geworden, woraus sich wichtige Kooperationen entwickelt haben.

Ungenutzte Chancen – warum Förderhürden und Vorschriften den kommunalen Handlungsspielraum einschränken

Eine wesentliche Hürde für die Entwicklung sieht Reinhard Streng bei den Restriktionen in der Förderlandschaft. Aus kommunaler Sicht sind hier insbesondere das LEADER-Programm und die Förderungen im Rahmen der Gesundheitsregionen^plus in Bayern zu erwähnen. Wesentliche Aspekte für LEADER liegen in der Höhe des zu leistenden Eigenanteils, da dieser grundsätzlich zwischen 30 und 40 Prozent beträgt und von Kommunen oftmals nicht erbracht werden kann. Die Kritik an den Gesundheitsregionen liegt im Grad der Spezialisierung, da sich die Förderung gezielt an die Schaffung und Stärkung von Gesundheitsstrategien und –angeboten richtet und dies in den Richtlinien sehr eng gefasst ist. Hier sollte die Förderfähigkeit aus Sicht von Reinhard Streng offener gehalten sein. Dann hätten auch Langenfelder Projekte die Chance gehabt, in diesem Rahmen gefördert zu werden.

„Wir Kommunen geben oftmals einen nennenswerten Teil
der Fördergelder für deren Verwaltung und Bewirtschaftung aus.
Das ist doch nicht sinnvoll und muss zukünftig schlanker.“
(Reinhard Streng)

Auch die Überbürokratisierung stellt ein nicht unwesentliches Problem dar. Dies muss auch vor dem Hintergrund der personellen Ausstattung kleiner Gemeinden betrachtet werden. Ein hoher bürokratischer Aufwand, insbesondere im Rahmen der Fördermittelverwaltung, ist für kleine Gemeinden nur schwer zu bewerkstelligen. Aus der Warte des Gemeindebürgermeisters sollten kleine Gemeinden grundsätzlich über mehr Eigenverantwortung verfügen und mehr Vertrauen seitens der Landes- und Bundesregierung bekommen. Hier bedarf es nach Auffassung von Reinhard Streng ein Umdenken und eine Neuausrichtung.

Langenfelds Philosophie für ein starkes Miteinander: Ein nachhaltiger Ansatz, der zum Nachmachen anregt

Seitdem die Gemeinde Langenfeld die kommunale Entwicklung in vielen Bereichen vorangetrieben hat, konnten die Ausgangslage wie auch die Zukunftsperspektiven spürbar verbessert werden.

„Der Mann ist anfangs nicht einmal auf der Straßenseite der „Dorflinde“ gegangen, damit er dem Ding ja nicht zu nah kommt. Zum Kaffeetrinken ging es immer in den Nachbarort und die „Dorflinde“ wurde immer kritisiert. Dann ist die Frau gestorben, es ging mit der eigenen Gesundheit bergab und mit einem Mal saß er dann hier einmal in der Woche beim Stammtisch. Dann fährst du hier vorbei und siehst ein Gesicht, das Lebensfreude ausstrahlt, DAS motiviert.“
(Reinhard Streng)

Die Gemeinde Langenfeld hat uns eindrucksvoll gezeigt, wie engagierte kommunale Führung, Bürgerbeteiligung und ein kreativer Umgang mit vorhandenen Ressourcen den Herausforderungen des ländlichen Strukturwandels begegnen können. In den Amtszeiten von Reinhard Streng ist es gelungen, zentrale Elemente der Daseinsvorsorge – von medizinischer Versorgung über Nahversorgung bis hin zu Treffpunkten wie der „Dorflinde“ und dem Wirtshaus – neu zu beleben oder überhaupt erst wieder zu schaffen. Dabei stehen nicht nur bauliche Projekte, sondern vor allem ein ganzheitliches Verständnis von Gemeinschaft und Lebensqualität im Mittelpunkt. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist die konsequente Einbindung der Bürgerschaft, die durch themenspezifische Versammlungen, ehrenamtliches Engagement und partnerschaftliche Netzwerke nicht nur Mitgestalterin, sondern auch Umsetzerin der Projekte ist. Die Gemeinde nutzt dabei geschickt Förderprogramme, private Beteiligungen und innovative Organisationsformen, um trotz begrenzter Mittel eine große Wirkung zu erzielen.

Gleichzeitig verdeutlichen die Erfahrungen Langenfelds die Grenzen der derzeitigen Förderlandschaft: Hohe Eigenanteile, enge thematische Vorgaben und Bürokratie schränken den Handlungsspielraum kleiner Kommunen deutlich ein. Hier liegt eine zentrale Zukunftsaufgabe – nicht nur für Langenfeld, sondern für die ländliche Entwicklung insgesamt: Rahmenbedingungen schaffen, die Innovation fördern, Entscheidungswege verkürzen und den Gemeinden mehr Vertrauen schenken.

Durch die Entwicklungen in den letzten Jahren hat sich die Gemeinde Langenfeld den Status einer Modellkommune erarbeitet, die aufzeigt, wie „Innenentwicklung mit Bürgersinn“ aussehen kann. Künftige Handlungsfelder könnten in der stärkeren digitalen Vernetzung, der Weiterentwicklung barrierefreier Wohnangebote, der Umnutzung weiterer Konversionsflächen sowie in neuen Formen gemeinschaftlicher Daseinsvorsorge liegen. Wenn es gelingt, bürokratische Hürden abzubauen und Fördermittel flexibler einzusetzen, hat Langenfeld beste Chancen, nicht nur den eigenen Weg fortzusetzen, sondern auch andere Gemeinden zu inspirieren – als lebendiges Beispiel für zukunftsfähiges Leben in ländlichen Räumen.

Mittelfranken

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